2011/8/15 9:17:11 作者：網風 來源：1
按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房價卻“逆勢上漲”。國務院日前提出，“房價上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍”。二三線城市樓市真相究竟如何?房價上漲“推手”何在?限購范圍的擴大應當如何把握?
二三線樓市“逆勢升溫”
統計數據顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機性需求明顯受抑，房價漲幅收窄，個別地區房價甚至出現了同比下降。陣陣“涼風”還吹向土地市場。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個城市全部為一線城市或發達二線城市，同比降幅最大的北京降幅達到48.32%。
不過，部分二三線城市房價仍在“逆勢上漲”。
在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價在每平方米4500元左右;今年1月以來，連續突破6000元。
福建泉州城區的商品住宅均價，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”;隔一個月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地產市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套;其中二季度城區的住房交易套數和交易面積，均比一季度增長了近三成。
遼寧丹東是今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，今年1-6月間，前四個月漲幅均在兩位數之上，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。
該市一知名房企負責人稱，該公司一個樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。
中原集團研究中心近日公布的一份針對50個未限購二三線城市樓市的調查報告顯示，有26個城市上半年住宅成交量同比出現上升，沒有一個城市的住宅價格出現下跌。調查發現，丹東等18個城市上半年本地人房產投資比重超過20%，14個城市上半年外地人購房比重超過20%。
三大“推手”
在調控層層加碼之際，部分二三線城市房價為何依然“頑強”上漲?新華社記者實地采訪發現，除了沒有實行限購之外，大致還有三方面原因：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務院批復了十多個國家級區域發展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材。
比如，根據國家批復的《山東半島藍色經濟區發展規劃》，煙臺積極發展與威海的城鎮組團建設，爭取成為“山東省區域經濟中心城市之一”。統計數據顯示，2010年，煙臺市房地產開發投資完成383.12億元，比上年增長41.3%。今年以來，煙臺市房地產投資增速在山東沿海城市中高居首位。
新華社記者在煙臺采訪發現，隨著夏季旅游旺季的到來，位于該市濱海路與養馬島大橋一帶多個項目相繼開盤，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項目的帶動下，高端海景住宅價格已邁進“萬元時代”。
二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區樓盤“太古廣場”售樓部經理告訴新華社記者，目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完，估計30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。
福建三盛地產泉州公司營銷總監曾義龍認為，今年以來，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮，一是基于開發商近期較為緊張的現金流，希望通過推盤加快銷售速度;二是附近的福州、廈門兩大城市出臺限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數開發商選擇在這個時機加快推盤，以防止客戶流失，保證市場占有率。
據了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價相對較低的二三線城市，其受限購“擠出效應”影響均較為明顯。
三是較低價格基數上的“追漲”。丹東市住房和城鄉建設委員會副主任石萬才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態環境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經濟快速增長。但房價基數較低，去年為每平方米3243元。今年以來房價同比增幅較大，但絕對增加值不多。
當地房企錦繡集團常務副總經理林延明介紹，最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調查。調查顯示，購房者中前三位是機關工作人員、私營業主和工薪階層，分別占37%、23%和20%;從地域看，83%為本地居民，“房價基本適應當地的購買力”。
對于二三線城市樓市的升溫，復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰提醒：“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點城市的老路，防止房價在短時間內迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價上漲的初期，就將其納入調控范圍。”
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，目前，限購城市房地產市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價也存在上漲沖動，而大多數非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態。
