2011/7/15 9:13:04 作者：無名 來源：1
位于深圳寶安區(qū)沙井的一處社區(qū)，健身房、游泳池、花園、網(wǎng)球場等配套實施俱全，而這里的房價還不到4000元/平。
這部分樓房由村民和集體經(jīng)濟組織自行加蓋，這在深圳被稱為統(tǒng)建樓，在其它地區(qū)則被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
本報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳沙井的統(tǒng)建樓總面積約200萬平方米，除社區(qū)每戶居民可以分得1-2套外，規(guī)劃時還會多出部分“內(nèi)集資房”。
這部分集資房，由村集體經(jīng)濟股份公司成立專門機構(gòu)銷售，每位有戶籍的居民都是公司股東，售房款作為公司收入，每年年終分紅。
據(jù)當?shù)厝私榻B，購買此類房子可以和村集體經(jīng)濟股份公司協(xié)議，由律師公正，成為本公司“形式上的股東”，保障拆遷時獲得政府給村集體經(jīng)濟股份公司的賠償。
規(guī)劃內(nèi)的“集資房”
記者來到一處統(tǒng)建樓社區(qū)，數(shù)十棟三十多層的樓宇順序排開，進入社區(qū)就可以聽到裝修房子發(fā)出的刺耳聲音，部分裝修好的房子陸續(xù)有人入住。
“我們社區(qū)規(guī)模在沙井屬于中等偏上，面積近4平方公里，本地人口1900多人，外來人口80000人，新建統(tǒng)建樓大概60萬平方米。”該社區(qū)負責人黃文龍告訴記者。
本報記者了解到，在建設統(tǒng)建樓時，社區(qū)首先匯總每戶居民的需求，在做總體規(guī)劃時多劃出1/3用于出售，被當?shù)鼐用穹Q為“內(nèi)集資房”，也就是小產(chǎn)權(quán)房。
“一般的社區(qū)都會規(guī)定，整個統(tǒng)建房的四分之三是絕對不能賣的，屬于本地村民才能分得的房子。”當?shù)厝烁嬖V記者。
由于這部分房子都是村集體產(chǎn)權(quán)，“買”這些房子可以永久居住，最大的問題是沒有產(chǎn)權(quán)。
深圳目前給違建農(nóng)民發(fā)放的是“綠本”，與普通房產(chǎn)證不同，此類房子不能上市交易，只是確權(quán)。記者了解到，沙井社區(qū)這部分小產(chǎn)權(quán)房目前還沒有拿到綠本。
隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，深圳沙井的統(tǒng)建樓開始緊俏起來，每天都有一些來這里詢問價格的人。
記者在采訪過程中遇到一位購房者，以不到20多萬的價格購買了一套70平的房子，還可以在兩年內(nèi)分兩次付清。
創(chuàng)收解決就業(yè)
當?shù)刎撠熑烁嬖V記者，建設統(tǒng)建樓的初衷是為了發(fā)展村集體經(jīng)濟。
“我們老百姓在自己的宅基地上建房子，這種事情很合理。”深圳市沙井街道某社區(qū)負責人黃文龍告訴記者。不過，他也承認“這個事情合理不合法”。
從2004年開始，深圳為了加快城市化進程，把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有，同時村民也相應的轉(zhuǎn)為市民，并取消了村委會，村委會改成了社區(qū)居委會，這就意味著從農(nóng)村到城市的過渡。
按照2004年深圳市城市化的相關(guān)規(guī)定，每個“村改居”的社區(qū)有三年過渡期。過渡期間，社區(qū)的治安、教育、就業(yè)、社保等等問題由以前的村委會，也就是村委會成立的村集體經(jīng)濟股份公司來負擔。
“我們社區(qū)三年過渡期結(jié)束以后，政府沒有履行當時的承諾，在政府遲遲不給錢的情況下，由村集體經(jīng)濟股份公司來出錢承擔，管好我們自己的村莊。”一位不愿透露姓名的社區(qū)負責人告訴記者。
他表示，目前社區(qū)最大的問題是資金困難，建設統(tǒng)建樓是解決資金問題的途徑之一。根據(jù)本報的調(diào)查，深圳“村改居”的社區(qū)普遍存在資金問題。基本上每個社區(qū)都面臨著就業(yè)和社保的壓力。
據(jù)黃文龍介紹，他所在的社區(qū)1900多位居民，除了老人、小孩之外，全社區(qū)內(nèi)的成年人基本實現(xiàn)百分之百全就業(yè)。
“有些居民進入公司也幫不上什么忙，純粹為了就業(yè)而就業(yè)，村股份公司照樣拿出錢來發(fā)工資。”黃文龍擔心“不干活就可以領(lǐng)取工資”的隱患，這樣下去村股份合作公司難以長久。
在就業(yè)壓力下，村里只能開展創(chuàng)收。
小產(chǎn)權(quán)社區(qū)的未來
而沙井社區(qū)的問題，在珠三角具有普遍性。
本報走訪了一些當?shù)鼐用瘢麄兤毡檎J為統(tǒng)建樓是村集體土地蓋起來的，政府不會拆掉蓋好的小區(qū)。
深圳大學管理學院楊濤教授認為：“購買沙井這樣的統(tǒng)建樓是有風險，因為拿不到房產(chǎn)證，出了問題是不受法律保護的。如果只是考慮居住，可以作為選擇之一。”
地產(chǎn)律師顏宇丹認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認定其無效。
深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建議，政府可以考慮出資購買統(tǒng)建樓歸于保障性住房，這樣做事一舉兩得。“一方面統(tǒng)建樓房子的產(chǎn)權(quán)問題有了保障;另一方面也解決了保障性住房的問題。”
