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2011/7/14 9:01:58 作者：無名 來源：1
今后，房東不得未經(jīng)房客同意中途擅自漲房租，而租房市場(chǎng)價(jià)格如果有暴漲等異常波動(dòng)，北京職能部門將動(dòng)用臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定價(jià)格。昨日，北京市政府發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)政府令。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這是自1995年起，北京第5次修訂房屋租賃法規(guī)，2007版房屋租賃法規(guī)只推行了兩年，就再次進(jìn)入修訂期。對(duì)此，市政府針對(duì)《規(guī)定》發(fā)布的問答解釋：2007版房屋租賃法規(guī)實(shí)施后，出租房屋管理出現(xiàn)了一系列新問題，如出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標(biāo)準(zhǔn);群租現(xiàn)象較為突出等，因此再次修規(guī)。
1 政府可定指導(dǎo)價(jià)防盲目上漲
政策：租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)(房屋)等行政部門采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
解讀：北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，租金上漲對(duì)于CPI的影響越來越大，而且也會(huì)影響到中低收入家庭的生活。此次提出政府可以采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，是一個(gè)很重要的信號(hào)，需要關(guān)注下一步出臺(tái)的具體措施。
他表示，目前對(duì)于商品房銷售方面，政府采取了限價(jià)、限購(gòu)等措施。對(duì)于租金的臨時(shí)干預(yù)，也不排除限租金價(jià)格的辦法。比如租金上漲如果超過一定幅度，政府發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)指導(dǎo)價(jià)確定合理租金，引導(dǎo)租金定價(jià)合理，防止盲目上漲。不過他同時(shí)也認(rèn)為，政府臨時(shí)干預(yù)，實(shí)際操作上會(huì)有一定的難度，“房屋租金是純市場(chǎng)的價(jià)格，體現(xiàn)供求關(guān)系。如果要限制租金，就會(huì)涉及出租人的利益，需要權(quán)衡。”
2 房客不點(diǎn)頭 房東不得加錢
政策：房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，不得擅自縮短租賃期限、增加租金。出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
解讀：北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近一兩年的租金上漲很可能使得短期內(nèi)一個(gè)月的租金違約金不足以彌補(bǔ)租金上漲。舉例來說：在3月份甲乙雙方簽訂了月租金為2500元的租賃合同，但是2個(gè)月后租金如果上漲到2800元，剩余10個(gè)月房主就可以多賺取3000元，完全可以抵消2500元的違約金。
他認(rèn)為，在目前租金依然上漲的情況下，承租方在簽訂合同的時(shí)候，最好要求增加部分違約金。
李文杰表示，“現(xiàn)在房主不愿意長(zhǎng)租，主要還是租金上漲比較快，房主的預(yù)期較高。但租賃是雙方約定的合同關(guān)系，如何鼓勵(lì)和支持長(zhǎng)租，還需要具體的措施。比如長(zhǎng)租的話，稅費(fèi)方面是否能夠優(yōu)惠。”
3 首次鼓勵(lì)個(gè)人投資建公租房
政策：市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定計(jì)劃，通過建設(shè)、收購(gòu)等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)公共租賃房。
解讀：目前北京公租房相關(guān)的政策中，只是明確鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社會(huì)單位利用自有土地建設(shè)公租房，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與公租房建設(shè)。但鼓勵(lì)個(gè)人投資建設(shè)公租房，此次還是首次提出。不過此次的《規(guī)定》中，并未明確個(gè)人投資建設(shè)公租房的方式。
此前，廣州等國(guó)內(nèi)部分城市提出，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人將符合標(biāo)準(zhǔn)的存量住房，向公租房對(duì)象出租。相關(guān)專家也認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)上出租的房屋大約有200萬套，如果政府“收儲(chǔ)”這類房源用于公租房的出租，對(duì)于公租房將是很大的補(bǔ)充。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹說，建議北京市可以利用市場(chǎng)上的閑散房源，合理規(guī)范出租，增加租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量。
4 房屋租賃將建“官辦中介”
政策：建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃市場(chǎng)信息系統(tǒng)，為單位和個(gè)人提供房屋租賃市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)信用記錄等租賃信息服務(wù)。
解讀：近日北京市住建委在海淀區(qū)試點(diǎn)了二手房交易服務(wù)平臺(tái)，“鏈家地產(chǎn)”首席市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，這意味著今后房屋租賃也將設(shè)置這樣一個(gè)“官辦平臺(tái)”，發(fā)布房源信息，完成交易。這將從一定程度上解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱的問題。同時(shí)由于租賃相對(duì)二手房交易要簡(jiǎn)單得多，因此消費(fèi)者獲得第一手信息更快，此外，官辦平臺(tái)的出租信息準(zhǔn)確真實(shí)，對(duì)于消費(fèi)者來說，今后租房將更加高效、順暢和放心。
“這對(duì)目前的中介機(jī)構(gòu)來說，將是個(gè)不小的沖擊。”張?jiān)卤硎?，目前中介機(jī)構(gòu)主要的租賃居間業(yè)務(wù)將隨之受到強(qiáng)烈的沖擊，利潤(rùn)和操作空間必然被壓縮。將來中介機(jī)構(gòu)必須體現(xiàn)出其在租賃服務(wù)和管理上的優(yōu)勢(shì)，提供其他的增值服務(wù)等，“比如中介會(huì)主動(dòng)打掃清潔出租的房子，幫忙搬家等等。”
●出租人不得單方面提高租金或縮短租期。
●出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。
●市和區(qū)、縣政府應(yīng)通過多種方式提供廉租房、公租房。鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)公租房。
●短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，行政部門可采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定市場(chǎng)。
●出租房人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。不得將陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室出租供人員居住。
- 影響
租金再跳漲可能性將很小
鏈家地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，《規(guī)定》出臺(tái)，對(duì)于業(yè)主的出租行為更加規(guī)范，隨意漲價(jià)的現(xiàn)象將被禁止。同時(shí)租賃房源供應(yīng)充足后，業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位將逐漸改變。而行政手段進(jìn)行干預(yù)的出現(xiàn)也將成為租金上漲的最終殺手锏。綜合作用下，租金出現(xiàn)明顯上漲以及跳漲的可能性將會(huì)很小。
