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2012/6/4 16:34:46 作者：匿名 來(lái)源：阿里創(chuàng)業(yè)
商鋪價(jià)格可以有多貴?2009年，三里屯SOHO商業(yè)“黃金”旺鋪曾拍出折合每平方米16.8萬(wàn)元。圖為北京三里屯SOHO樓盤(pán)前的巨幅廣告，十分引人關(guān)注。
“快過(guò)年了， 人們總要買(mǎi)些年貨吧!”
林先生惴惴不安的念叨著，一邊小心翼翼的算著賬……這是茅盾的小說(shuō)《林家鋪?zhàn)印分械囊荒唬鑼?xiě)的是日本侵華戰(zhàn)爭(zhēng)期間，經(jīng)營(yíng)著一個(gè)百貨小商鋪的林先生，因?yàn)闀r(shí)局混亂，最終店鋪倒閉的故事。
“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，在《林家鋪?zhàn)印分蟹堑珱](méi)有得到實(shí)現(xiàn)，反而以悲慘的下場(chǎng)結(jié)局。而當(dāng)今現(xiàn)實(shí)生活中，會(huì)是一種什么樣的情況呢?
“這種說(shuō)法是有一定道理的。”從1994年前后就開(kāi)始投資商鋪的聶先生在接受《投資與理財(cái)》雜志采訪時(shí)，這樣表示。
杠桿原理最重要
嚴(yán)格意義上來(lái)講，商鋪投資主要有7種類(lèi)別：1、商業(yè)街商鋪投資;2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪投資;3、社區(qū)商鋪投資;4、建筑底商商鋪投資;5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資;6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪投資;7、交通設(shè)施商鋪投資。
“通常來(lái)說(shuō)，大家投資較多的是寫(xiě)字樓和商場(chǎng)以及住宅小區(qū)周邊的商鋪，其中住宅小區(qū)周邊的商鋪是投資者參與最多，也是最大眾化的投資。”聶先生告訴記者，因?yàn)閷?xiě)字樓和商場(chǎng)的物業(yè)管理、水電等費(fèi)用都是有捆綁限制的，收益相對(duì)不高，一旦租不出去，風(fēng)險(xiǎn)較大。而住宅小區(qū)周邊的商鋪，就算一年租不出去，因?yàn)樗姷荣M(fèi)用都是單獨(dú)的，所以不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。
“1995年我在山西投資商鋪時(shí)，住宅和商鋪價(jià)格比是1：2，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3到4倍。”他說(shuō)，根據(jù)他多年的投資經(jīng)驗(yàn)，商鋪的價(jià)格沒(méi)有一個(gè)特定的規(guī)律，因?yàn)楹芏嗟胤绞且粋€(gè)店鋪一個(gè)價(jià)，小區(qū)位置不同，商鋪的價(jià)格就不同。
記者調(diào)查得知，目前全國(guó)大多數(shù)城市，每年房租都在穩(wěn)步上漲。既然如此，為啥不自己投資買(mǎi)一個(gè)商鋪?
家住山東省德州市的李先生表示，即便是在二線城市，投資商鋪動(dòng)輒也需要幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，對(duì)流動(dòng)資金占用量太大，會(huì)影響資金周轉(zhuǎn)。
然而，聶先生卻給記者舉了這樣一個(gè)例子：2002年他投資的一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)是5000元一平米，共150平米，也就是總價(jià)75萬(wàn)元。“我選擇了10年按揭貸款，首付20%，即15萬(wàn)元，然后每個(gè)月還6000多元的本息。而我在購(gòu)買(mǎi)商鋪的當(dāng)月，就把它給租出去了，收回來(lái)的房租除了繳納按揭還款，還有些許剩余。”
這樣算下來(lái)，聶先生相當(dāng)于只花了15萬(wàn)元的本金，就買(mǎi)到了使用期限40年的商鋪，而且在10年內(nèi)能還清貸款。
“今年我打算把租金漲到每年10萬(wàn)元，因?yàn)樯啼亙r(jià)格上漲了，現(xiàn)在是2萬(wàn)元每平米。”
這也就意味著， 除去租金收益不說(shuō)，聶先生2 0 0 2 年花1 5 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的商鋪， 現(xiàn)在升值到了3 0 0萬(wàn)元，凈賺2 0倍，而且以后還有30年的使用期限可以盈利。
“30年后，商鋪價(jià)格漲到500萬(wàn)也有可能，但我的本金只有15萬(wàn)。所以說(shuō)，投資商鋪很重要的一點(diǎn)，就是要學(xué)會(huì)如何使用杠桿原理，以小博大。”聶先生如是說(shuō)。
二線城市收益空間大
“ 在北京這樣的一線城市， 地價(jià)貴，成本、風(fēng)險(xiǎn)都很大。比如北京的住宅價(jià)格3萬(wàn)一平米，商鋪也就是4萬(wàn)左右，而且商鋪價(jià)格上漲相對(duì)較慢。二線城市就不同了，住宅價(jià)格5000元，商鋪價(jià)格就是住宅價(jià)格的兩倍，好的地面甚至達(dá)到3倍、4倍，收益空間大。”
聶先生告訴記者，和住宅主要依靠房產(chǎn)本身價(jià)格的上漲相比，商鋪投資還可以獲得穩(wěn)定而長(zhǎng)期的收益。
如何選擇商鋪?
選擇商鋪時(shí)，需要考慮哪些因素呢?
聶先生表示，要看地段，包括周?chē)纳虡I(yè)環(huán)境、停車(chē)方便程度、汽車(chē)流量、未來(lái)發(fā)展前景、視覺(jué)效果等因素。此外，地域經(jīng)濟(jì)也很重要，必須要有一個(gè)好的投資環(huán)境才行。
“我曾經(jīng)參與投資一家百貨公司，地點(diǎn)在一個(gè)小區(qū)，大的客流量進(jìn)不來(lái)，最后以失敗告終。”
此外，租金也不能太高，炒作性的商鋪不能買(mǎi)。根據(jù)聶先生的說(shuō)法，通常商鋪不能超過(guò)周邊住宅價(jià)格的1.5倍，最高別超過(guò)2倍，在這個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)入手，才會(huì)有較大的收益空間。
“還要考慮整體城市的發(fā)展走向，選擇自己了解的城市。此外，房產(chǎn)投資是長(zhǎng)期投資，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光才行。”
會(huì)不會(huì)買(mǎi)是關(guān)鍵
投資商鋪有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?有!
聶先生表示：“現(xiàn)在商鋪收益率很多都在3%到4%，就看你會(huì)不會(huì)買(mǎi)，能不能選對(duì)地方。除此之外，我看不出有什么風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是商鋪投資這塊，才發(fā)展十幾年，只是初級(jí)階段。更何況40年或者50年的使用期限足夠了，而且到期后，只要繳納一些土地出讓金，政府也不會(huì)強(qiáng)制收回。”
只買(mǎi)不賣(mài)
“ 做房地產(chǎn)投資， 尤其是商鋪投資，只有‘只買(mǎi)不賣(mài)’，才能持續(xù)享受長(zhǎng)期收益。而你投資其他領(lǐng)域，賠錢(qián)的可能性都很大，唯有商鋪地產(chǎn)，現(xiàn)在又沒(méi)有限購(gòu)政策，是比較穩(wěn)定的。”
聶先生告訴記者， 做商鋪地產(chǎn)投資時(shí)，有個(gè)所謂的“鐵律”，即1000：100：10：1。具體來(lái)說(shuō)，就是從1000條信息中選出100條有價(jià)值的，再?gòu)闹刑舫?0條和自己的投資密切相關(guān)的，然后再?gòu)闹羞x取一條信息去交易。
“ 現(xiàn)在商鋪地產(chǎn)投資還是初級(jí)階段，我會(huì)繼續(xù)加大投資的，但只有會(huì)買(mǎi)了，才能實(shí)現(xiàn)最大化的收益。”聶先生如是說(shuō)。
10大技巧投資商鋪
1 選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類(lèi)別。
2 有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊。
3 選取自發(fā)形成某類(lèi)市場(chǎng)的地段。
4 選擇獨(dú)立門(mén)面。
5 了解商鋪周邊民眾購(gòu)買(mǎi)力。
6 看人流量。
7 了解開(kāi)發(fā)商。
8 周邊交通便利。
9 看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境。
10 把握投資時(shí)機(jī)。
* 鏈接投資商鋪五要素
1 位置
投資商鋪的目的是為了賺錢(qián)，位置很重要，有時(shí)盡管兩個(gè)商場(chǎng)相距只有咫尺之遙，但購(gòu)物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者，絕不能貪一時(shí)的價(jià)格便宜而買(mǎi)下一個(gè)“包袱”。
2 規(guī)模
具備優(yōu)越的位置才能聚來(lái)人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場(chǎng)的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，規(guī)模大，才能“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)”我全有;其次，才能引來(lái)大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場(chǎng)已逐步向“大而全”方向發(fā)展，如果商場(chǎng)不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營(yíng)方式就無(wú)法展開(kāi)，同時(shí)也限制了人流量。
3 價(jià)格
多數(shù)商場(chǎng)位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價(jià)格自然不菲。但是，商鋪價(jià)格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想，在非商業(yè)區(qū)買(mǎi)一個(gè)鋪位，價(jià)格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因?yàn)楸ＷC不了人流量，顧客稀少，很可能買(mǎi)了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無(wú)人敢要。
4 回報(bào)
投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對(duì)前者來(lái)說(shuō)，以銀行按揭形式購(gòu)買(mǎi)一個(gè)鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪?zhàn)馕徊煌闹皇嵌喔兑粋€(gè)首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營(yíng)成本大為降低，與同行競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。對(duì)后者來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲(chǔ)蓄利率相比，相差無(wú)多，但一兩年后租金大漲，卻是儲(chǔ)蓄無(wú)法比擬的。
5 使用率
使用率根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪?zhàn)陨淼倪x擇而定，一般是55%、65%、85%、98%。
