2011/7/21 10:13:25 作者：無名 來源：1
最新數據顯示，丹東、蘭州等部分二三線城市，已經“取代”一線城市京滬穗深，房價漲幅領跑全國，如今，“限購令”的大棒已經懸在這些城市頭上。二三線城市的房價到底有著怎樣的瘋狂?又是誰在導演這種瘋狂?給居民帶來了怎樣的影響?當地政府在醞釀什么解決措施?《每日經濟新聞》記者日前走進二三線城市，試圖一探究竟。
白領張先生原打算近期在秦皇島開發區買房，此前的每個雙休日，他一直在跑樓盤、作比較，上周卻停下了腳步他聽說限購政策可能會出臺。
與張先生“相反”，家住秦皇島海灣區興龍國際城的劉先生最近半個月隔三差五就往房產中介門店跑，希望新的樓市調控政策出臺前，把自己100多平方米的房子賣掉。
《每日經濟新聞》記者在近日的采訪中發現，上述情況并非個案，而是在趨緊的政策風聲下，不少二三線城市購房者的縮影。
7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，在分析當前房地產市場形勢時，提到“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
在這些二三線城市中，秦皇島似乎難以避開。數據顯示，該市6月份新建商品住宅的價格指數環比上漲了0.2%，同比漲幅則達到8.6%。此數據位居全國第二。
在全國43個城市的 “限購令”相繼出臺后，秦皇島成為房價上漲較快的城市之一。《每日經濟新聞》記者在當地調查發現，與去年同期相比，秦皇島市區(海港區和開發區)平均房價每平方米上漲了近2000元，達到7000~8000元。其中，外地人和投資客熱衷的高層海景房價格更是突破2萬元/平方米大關，一些高端海景旅游別墅更是高至3萬~4萬元。
根據秦皇島統計局的數據，自今年3月份以來，該市房地產開發投資出現大幅增長，1~5月達到45.68億元，同比增長32.6%。
對此，秦皇島市住房保障和房產管理局市場管理科有關人士說，“我們正在根據國務院的 (限購)政策，做前期市場調研等基礎性工作。”
京津限購火了秦皇島樓市
今年上半年，由于限購政策在主要城市的實施，投機資金開始轉戰三四線城市房地產市場。一時間，這些城市的房價一路看漲，旅游概念、養老概念項目，更是領漲全國。
秦皇島便是上述三四線城市之一。中國房地產指數系統百城價格指數報告顯示，3月份該市房價環比上漲1.84%，漲幅在全國百城之中居第五位。同期，全國百城住宅平均價格環比漲幅為0.59%。
到了5月份，秦皇島房價環比上漲1.95%，同期，全國百城住宅平均價格環比上漲0.53%。
對于秦皇島房價的上漲，當地房地產行業從業人員普遍認為，由于“限購令”的出臺，很多欲在一、二線城市購房的投資需求得不到釋放，造成這些人有錢買不到房，而未實施限購的周邊三線城市將會成為他們投資的首選城市，秦皇島作為離北京最近的沿海城市之一，自然環境得天獨厚，成為京、津等一二線城市購房受限外地客的置業首選。
“以開發區為例，截至3月份，該區房價同比上漲43.59%，”北京廣順房地產營銷機構的分析師說，“目前，市區樓市成交均價在7000元~8000元/平方米。去年同期則在5000元~6000元/平方米。”
秦皇島市有五區四縣，市區位于海港區和開發區。上述分析師稱，市區房產項目有兩類：普通住宅，目標客戶以本地人和外來務工人員為主;旅游地產，大多分布在沿海一線，價格較高，目標客戶以外地高端消費群體和投資客為主。
玉帶灣是位于海港區海陽路和北環路交叉口的項目。據售樓處的工作人員介紹，現在項目有屬于“樓王”級別的現房，最低的價格為每平方米11700元，一般在12000~15000元，后期項目開盤日期還未定。
海港區東起聞濤路，西至濱海大道山東堡立交橋有一排26~30層的高層住宅樓，這個豪華居住區就是金夢海灣NO.1。“我們是精裝修的海景房，均價是每平方米15000~16000元，最低的12000元，‘樓王’級別的可以360度觀景，180度觀海，北是花園南是海，每平方米22000元。”售樓處人員說。
不過，相比市區內的住宅，位于北戴河和南戴河附近的別墅類海景旅游項目更是“高高在上”。
由49棟歐式獨棟建筑組成的淺水灣別墅位于北戴河濱海大道，東距大海800米。銷售處的工作人員介紹，在秦皇島的別墅項目中，該項目價格屬于“中下”。按離海遠近和花園大小不同，最低的單棟別墅價格15000元，均價是18000元，最高在20000元左右。
據了解，這類別墅項目還有不少，包括東南海32院、玉野龍灣、森林易城、紅嶼別墅等，價格多在2萬~4萬元。
有當地開發商透露，還沒有開盤、位于北戴河區西海灘路29號的海濱會館曾在詢價時報出每平方米5萬元的定價，有意成為北戴河最高價的別墅。
對此，海濱會館銷售處的人員稱，開盤時間和定價現在還不清楚，“也許會(定價到5萬元)吧，我們這個項目共拿了4塊地，現在開發的項目位于中心位置，以后四周要配套高爾夫球場、酒店項目，還有游艇碼頭，都是300~900多平方米，總價千萬級別以上的，應該物有所值。”
限購疑云影響購房者心態
“有關限購的說法目前還未對市場產生什么影響，知道的人好像并不多。”秦皇島半島四季銷售處的工作人員說。
他稱，購房者在售樓處談論限購問題的并不多，“畢竟什么時間能出臺，到底是限制外地人買房還是限制購買套數，怎樣限購等等，這些還都不知道。”
然而，一些對市場敏感的購房者的購房態度正悄悄發生變化。
“我想觀望一下市場，看清房價走勢再下手?，F在市場變化太快了，今天一個調控明天一個限購，不好做決定。”前述張先生說。
半島四季銷售處的工作人員稱，今年以來銷售不是很理想，因受調控政策的影響，來售樓處的也是看的多買的少，多數人選擇觀望。不過他強調，他們的項目僅剩下30多套，就算限購政策出臺，(對他們來說)意義也不大。
“出臺后會一定在程度上沖擊后來新開盤的項目，特別是旅游海景地產項目、投資性購房、外地人購房。”他說。
事實上，在限購政策沒有出臺時，當地銀行已經開始限貸了，外地人若想在秦皇島貸款買房難度正大大增加。據悉，目前只有提供1年以上社會保障證明的購房者才能通過銀行審核，獲得房貸批準。
在一手房市場顯現“陰晴不定”跡象之時，當地二手樓市也是喜憂參半。
興龍置地房地產經紀有限公司是秦皇島最大的房地產中介，在全市有24家門店。據該公司一位姓程的店長稱，受政策調控、銀行加息限貸等因素影響，總的市場交易普遍不多。“就價格而言，由于二手房是現房，位置較好、新一點的均價8500元左右，老一點的則7000多元。”
但限購消息傳出后，當地市場有些變化。“近一兩個星期較前一段時間的成交量有所放大，交易達成所耗的時間普遍比以前快了半個月左右。”程店長說。
據她介紹，如今大部分投資客、多套房的房主還是急于出手的，“以前賣房者多為試探市場，在中介登個記，有看房者相中后再漲價;由于市場交易不太好，限購可能要出臺，現在賣方的心態發生了變化，更‘誠心’了，房主登記價格后也不像以前那樣再漲價了。”
“我擔心限購政策出臺后不好出手，去年我就在中介掛牌，想看看市場的情況，總想找個高點再賣，幾次都沒有出貨。”前述劉先生表示。
對此，程店長稱：“不只是賣方，一些買房者也有著急的情況，賣方急著賣，買方急著買;賣房者多為換房者和投資客，投資客出售的多為海景房，買房的則多為本地人。”
秦皇島：正就限購政策做調研
對于國務院關于“限購”的表態，秦皇島市住房保障和房產管理局市場管理科有關人士說：“我們正在根據國務院的這個政策做前期的市場研究和調研工作。”
不過他稱，限購政策是否出臺、何時出臺，最終要由住建部、河北省、秦皇島市相關領導層做決策，不是他這個層面能回答的。
據悉，住建部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪限購城市的名單。而這份名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發投資增幅兩個指標。
截至目前，全國已出臺“限購令”的城市有43個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市(不含拉薩)、大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等8個熱點城市。
按照上述有關人士的說法，今年以來，秦皇島房價還比較平穩，前期一系列的調控政策作用已經顯現。
據該市統計局的數據，自3月份開始，住宅銷售價格漲幅環比一直處于回落狀態。3月份漲幅比2月份回落1.1個百分點;4月份比3月份回落2.1個百分點;5月份比4月份回落了0.3個百分點。
而最新的6月份統計數據顯示，該市住宅銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.1%，比5月份又回落了0.2個百分點。
顯然，這組數據與中國房地產指數系統百城價格指數在反映秦皇島房價的漲幅上存在一定差異。
同時，自今年3月以來，秦皇島房地產開發投資也出現大幅度增長，1~5月，達到45.68億元，同比增長32.6%，房屋竣工面積達到896497平方米，同比增長106.7%;房屋施工面積10762368平方米，同比下降了4.3%。
遠洋地產在秦皇島的新項目遠洋海世紀近期正忙著開盤前的事宜。據銷售處工作人員說：“從相關渠道了解的情況是，自今天起到下月初，秦皇島要出臺‘限購令’的話，應該在這個時間段。”
“如果限購政策出臺后，二手房交易會走入一個低谷期，買賣雙方將‘上演’新一輪觀望。”上述程店長說。
