2011/7/29 9:14:38 作者：無名 來源：1
在榆(林)神(木)高速神木收費站不遠處，豎立著兩塊大幅廣告招牌，一塊寫著“祝賀神木農村商業銀行 存貸款余額超300億”，另一塊則是北京一處高檔別墅的銷售海報。
不久前，高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告——陜北篇》，讓神木這個名字開始進入房地產業界的視野。
報告稱，榆林市所轄神木縣資產過億元富豪人數達到2000人左右，而2010年神木總人口不過39萬人。
雖然這一人數的準確性一度遭到質疑，但這座靠著自然資源一夜暴富的陜北縣城，民間資本充裕，對投資房地產熱情漸濃卻是不爭的事實。
在神木縣城，新開發的商品住宅價格達到每平方米15000元至20000元，堪比東部一二線城市的房價。但新樓附近卻難覓銷售中心，當地人稱，房子一出來就會被搶購一空，甚至不需要對外推銷。
一處在建的寫字樓外墻，掛著整層、整棟出售的廣告，銷售人員對《第一財經(微博)日報》記者只詢問單間售價表現得興趣寥寥。
在一座正在招商的購物中心，工作人員稱，一層的租金為480元/平方米/月，日租金達到16元/平方米。商鋪所處的位置并非神木縣城最熱鬧的地段，但附近聚集了數家珠寶店，顯示出不俗的購買力。
煤老板熱衷買地
神木的暴富皆因當地豐富的自然資源。資料顯示，神木儲煤面積4500平方公里，占全縣總面積59%，已探明儲量達到500億噸，其煤層不僅地質構造簡單，埋藏淺、易開采，而且煤質優良。
2010年末，神木地區生產總值達到605億元，年均增長54.8%，人均收入超過10萬元，是陜西省人均收入水平三倍多。財政總收入達到130億元，其中地方財政收入28億元，年均分別增長45.9%和31.9%，是2006年的6.5倍和4倍。其縣域經濟綜合競爭力躍居全國第44位，西部第五位。
隨著近年閑置的民間資本開始流入房地產市場，當地樓市一路高歌猛進。
今年5月底，神木縣曾以拍賣的方式出讓六幅土地，合計86.34畝，最終分別以1.05億元、1.5億元、1.26億元、1.61億元、2.63億元、3億元的價格成交，總地價達11.05億元，每畝地價近1280萬元，樓面地價更是超過了每平方米6000元。
根據當地媒體的報道，六幅土地中，除了一幅地被神木縣國有資產運營公司競得，另有四幅土地被煤老板包攬，還有一幅被一家小額貸款公司拍走。
受托負責此次拍賣的陜西正泰拍賣有限公司負責人告訴記者，這家小額貸款公司的股東也是煤老板。當天共有190人次參與土地拍賣，短短一個多小時內，土地的價格就從單幅5000萬元的底價迅速躥升至上億元。
據悉，這六幅土地并非在神木縣城城區，成本不過25萬一畝，最終的成交價格是成本的近50倍，遠遠超出土地的實際價值，這讓參與拍賣的開發商望而卻步，但是煤老板的熱情卻絲毫不減。
“在現場那種熱烈氣氛下，煤老板們一哄而上，部分是出于炫富的心態，不斷加價，帶有很強的盲目性。”上述負責人表示，但造成這種結果的更根本的原因還是當地資金泛濫，投資渠道有限。
泛濫的民間資本
高和投資在上述報告中引用的數據顯示，截至2010年末，整個榆林地區金融 機構各項存款余額1452.72億元，比年初增加284.05億元，增長23.7%;金融機構各項貸款余額898.52億元，比年初增加221.48億元，增長32.6%。
記者在神木縣主干道東興街看到，數十家銀行和小額貸款公司，以及更多尚未掛牌的各類投資公司云集路邊，這些機構構成了陜北獨特的民間金融系統。
據了解，神木縣已有13家小額貸款公司獲得政府批準，大多數注冊資本金在2億元以上，擔保公司和投資公司的數量則接近1000家，主營業務均圍繞民間借貸。與鄂爾多斯相比，神木的民間借貸利息較低，融資成本在月息2%左右，而借貸成本一般在月息3%左右，鄂爾多斯則可達到月息3.5%，最高甚至達到月息4%至5%。
記者了解到，通過民間借貸購置資產，再將資產抵押給銀行，以銀行的低息貸款償還高息的民間貸款，是這里民間借貸的基本邏輯。
“神木民間資本規模在2000億至3000億，其實流入當地房地產市場的只是很小一部分。”參與調研的莊凌顧問董事總經理張映光告訴記者，神木縣地處黃土高原及大漠邊緣，可供房地產開發的土地并不多。
與毗鄰的鄂爾多斯相比，整個榆林地區的房地產市場確實遜色不少。2010年榆林全年房地產開發投資為27.66億元，商品房銷售面積為92.3萬平方米，商品房銷售額僅34.3億元。
不過正因為當地的房地產市場規模有限，少量資金的涌入，便足以撬動房價。
在榆林開發區一處樓盤，銷售人員告訴記者，2009年一期開盤時，價格還只有3000多元/平方米，但今年初已經接近8000元/平方米，翻了近兩番。房價攀升與來自神木府谷地區的投資不無關系。
到西安和北京去買房
“和鄂爾多斯民間資本涌入本地房地產市場不同，陜北有點類似山西，投向房地產的民間資本主要流入外地市場。”張映光表示。
高和投資的報告稱，陜北投資者具有投資額大、投資一線地產經驗相對欠缺、已形成跟風型投資的特點。投資主要區域市場為西安、北京和海南。資產過億的投資客戶的投資組合，一般選擇城市核心區域的高檔公寓、別墅項目、寫字樓等。
在西安，來自陜北的購房者充滿傳奇色彩，“到西安來幫捎兩套房”的故事廣為流傳。
西安當地一位開發商告訴記者，目前西安知名樓盤的購房者中30%~40%來自榆林等陜北地區，高端項目的比例還要高，“這里面，既有用于投資的，也有的是自住。陜北人重人情，有些煤老板富起來后，會買幾套房子給身邊的親戚，或者幾個朋友相約買在一起。”
GVA衡信柏迪西北區總經理容志偉告訴記者：“西安北郊的住宅項目最受陜北投資者的青睞，房價也從兩年前4500~5000元/平方米的水平上升到了目前的6000~7000元/平方米。”
不過隨著今年初西安推出限購令，住宅市場投資性需求受到抑制，來自陜北的資本正轉向商業地產項目。
“煤老板購買商鋪常常按層買，相比住宅市場，陜北資本對當地商鋪價格的拉動作用更加明顯，原本20000元/平方米的商鋪，賣給陜北客戶的價格有時能夠達到40000元/平方米。”容志偉告訴記者，“與此同時一些煤老板也開始在西安周邊縣市嘗試起房地產項目開發。”
而在北京，根據高和投資的報告，2007年開始涌現陜北投資客戶，主要來自神木及府谷。到了2010年，在北京多個豪宅和寫字樓項目均出現大量陜北投資客戶，一些樓盤的投資規模甚至超過山西及鄂爾多斯。
不久前，北京通州一個別墅項目到神木推廣，單棟別墅的售價在2500萬至2億元，銷售人員對記者表示：“相信神木煤老板有這個實力。”
陜北資本成房地產新寵
招商銀行與貝恩咨詢公司聯合發布的《2011中國私人財富報告》指出，在全國范圍內，高凈值人群對直接購買國內住宅的投資熱情正在下降。投資性房地產在高凈值人群資產配置的比重從2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%，其中90%以上的受訪者表示將不再增加房地產市場投資，一半的高凈值人士表示將逐步撤回房地產市場上的資金。
不過陜北民間資本對于投資房地產卻方興未艾。
今年初，陜西省開始實施新一輪煤礦整頓關閉和資源整合，6月底前全省煤礦企業將從522家減少到120家。高和投資的報告稱，一些失去煤礦創富機遇的中小煤炭者有可能將投資轉向新興領域或其他產業。
張映光告訴記者，雖然陜北民間資本仍處在較為粗放的投資理念階段，對于股票、基金等金融產品缺少了解，不過國內一些房地產基金對陜北資本卻窺視已久。
對于渴望資金的房地產業而言，擁抱陜北資本或許意味著又一個新的契機。
