2011/9/1 9:10:59 作者：網風 來源：1
今年博鰲房地產論壇上，陽光100董事長易小迪曾明言，開發利潤的2/3以上來自于土地升值。那些閑置土地長，開發周期慢的項目，顯然因為土地升值而獲利不菲。此前機構的統計顯示，閑置時間長達幾十年的土地，目前的土地價值已是當初地價的數十倍甚至上百倍。但是采用上述開發模式的地產商，未必會成為大贏家。
新世界中國 (以下簡稱新世界)海口“美麗沙”項目在2005年拿地，2011年開工，最晚一期工程直到2016年才動工，開發周期至少需要11年。雖然，外界預期該樓盤的獲利不菲，但緩慢的開發模式卻讓新世界為此付出巨大代價。在內地房企崇尚快速擴張的背景下，進入內地的香港房企卻顯得較為保守，過分強調土地增值帶來的收益，而忽略了充分利用財務杠桿去獲取更多的市場份額。
“美麗沙”開發周期超11年
日前，相關媒體報道，經過6年的“開發”，位于海南海口的新世界美麗沙項目土地剛剛得到平整，而根據去年4月30日新世界中國地產公司取得的 “美麗沙項目控制性詳細規劃成果批復文本”(以下簡稱《規劃》)，該項目一期工程A標段的啟動時間應是2010年4月30日。據《每日經濟新聞(微博)》記者獲得的資料，該項目的前期土地平整工作應該早在獲得土地的兩年之內就完成。
該《規劃》顯示，美麗沙項目位于海甸島西部，占地約225.6公頃。該項目將分3期進行，其中第一期工程A標段的建設任務是 “別墅/小高層/公園”，啟動時間是2010年4月30日。第三期建設任務則為 “豪華別墅/超高層公寓”，啟動時間為2016年6月30日。據此判斷，該項目整體竣工時間將在2016之后。而新世界中國2010年年報則顯示，該項目的一期工程竣工時間為2012年。
記者了解到，2005年10月21日，在當時被稱為“海南最大宗土地”的“美麗沙”用地拍賣塵埃落定，新世界中國以18億元，平均每畝54.5萬元的價格競得面積逾3307畝的海口美麗沙的使用權。
這也就意味著，如果以今年作為該項目的正式動工時間，新世界美麗沙項目的土地至少已經閑置了近6年，而到其全部開發完畢，則需要至少11年的時間。時至今日，保守估計的11年開發周期已近一半，該項目用地上還是未見片磚片瓦。
正因如此，對美麗沙項目的質疑聲，這些年來一直不絕于耳。去年12月，就有一名網友在海南地產門戶網站地產海南上發布了一篇名為 “海口美麗沙 規劃是鬼話”的帖子，其大意是不滿美麗沙多變的規劃。
新世界中國(海口)有限公司總經理劉力群在回應“囤地”質疑時曾表示，2006年5月份該項目的規劃已經提交相關專家進行第一次審查，由于涉及到一個搬遷問題，花費了較長時間與相關部門進行溝通，至2010年4月份《規劃》通過，已過去近4年。
囤地嫌疑早有前科
盡管開發進度緩慢確實存在劉力群所說的規劃修改的原因，但對新世界在內地囤地的質疑也并非空穴來風。
去年9月份，記者即對新世界在廣州白云區一項目涉嫌囤地進行過報道。新世界2006年拿下了位于廣州白云區的種豬場地塊，但直到去年9月份，該地塊仍是荒草一片，未見有動工開發跡象。
與此對應的是，臨近該項目的新世界某樓盤的售價也從2006年的3000多元/平方米，漲到15000多元/平方米，4年間樓價漲了4倍。地產專家韓世同就曾表示，按照該項目的情況來看，確實屬于囤地。
以新世界獲取美麗沙項目的成本來看，總價18.08億元，合每平方米僅820元。據相關統計，2005年，海口市商品房銷售均價僅為2532元/平方米，而截至今年上半年，這一數據已升至8537元/平方米，漲逾兩倍。
如果不是想坐擁土地升值，美麗沙項目何以需要超過10年的開發周期?
同樣位于海南的雅居樂清水灣項目也許具備一定的參考性，從2007年拿地到2009年3月底首個項目公開發售，雅居樂僅用了兩年左右的時間。據公開資料，這個占地逾15000畝，投資逾200億元的項目開發周期也不過10年。
與其相比，占地3000余畝，投資不過百億的新世界美麗沙項目的開發進度實在無法不讓人產生懷疑。
“蝸牛”式開發導致“掉隊”?
在業內人士看來，新世界一直奉行的土地市場“聯動開發”模式一直飽受質疑，因為這一模式導致的直接問題就是開發周期過長，開發進度緩慢，從而引發外界對其 “囤地”的質疑。
記者了解到，早在1993年，新世界中國就與北京市政府簽訂了崇文區舊城改造計劃，這一工程讓新世界耗資百億，但直到去年底，該工程仍未完工。但新世界似乎偏愛“舊城改造”，其在天津、沈陽以及濟南等多個城市都有舊城改造項目。在新世界看來，土地聯動的開發模式是其在大城市的一貫做法，雖然開發周期長，但可以獲得更長久的回報。
不過，也有業內人士對其產生了質疑，雖然這一模式可以使新世界把更多的精力專注于某個項目，但由于投資周期過長帶來的風險也不容忽視。此外，這也容易導致新世界失去很多“擴張”的機會。
新世界中國2010年年報顯示，去年全年公司在內地的銷售總額僅為102億元，而同期恒大、碧桂園、保利的銷售額已分別高達504.2億元、329億元和662億元。此外，從市場布局來看，截至2010年，恒大在全國布局的城市數量已達到62個，保利僅去年一年即新進入12個城市。相比之下，新世界中國僅在10余個城市布局的規模顯得較為“寒酸”。
與上述3家房企相比，具備一套成熟的管理體制和發展模式，進入內地市場已20年的新世界中國理應取得更大的發展規模，為何卻被這些“后輩”甩在了后面?
相關分析指出，由于內地和香港的房地產處在不同的發展階段，在內地崇尚快速擴張的背景下，進入內地的港商卻顯得較為保守，過分強調土地增值帶來的收益，而忽略了充分利用財務杠桿去獲取更多的市場份額。這從新世界中國的發展現狀中可見一斑。
在內地住宅市場調控局勢日益嚴峻的情況下，以價換量、快速回籠資金已經成為大部分房企的避險之選。在這種情況下，盡管在香港擁有30年的從業經驗，具備一定的品牌效應，但如果新世界中國不能盡快地適應內地市場的變化，并及時調整策略，想要在爭奪日益激烈的內地市場上分一杯羹，將是一件十分困難的事情。
