2011/9/23 15:32:35 作者：網風 來源：1
本報記者9月22日從多家信托機構處證實，銀監會已于近日下文通知調查所有與綠城有關信托融資詳細情況，并要求各家信托機構于本月底前將有關情況上報。
銀監會的通知是發給各銀監局信托監管相關處室，以及銀監會直管的信托公司的。通知要求各家信托公司填寫《信托公司與綠城集團及關聯企業開展房地產信托業務調查表》，并根據項目運行情況注明風險判斷意見。在信托公司上報的調查表上，各銀監局信托監管處室還須加注風險判斷意見。
此消息傳出后，22日綠城中國股價跌16.23%，報收4.49港元。由于市場憂慮中國將限制房地產業融資渠道，當日港股各地產公司股價也紛紛下跌。
針對市場恐慌，綠城中國22日上午通過其官方微博發布聲明稱，公司沒有收到任何監管部門的調查通知，目前開展的信托業務均符合規定，資金財務狀況穩健。
本報記者22日晚些時候聯系到監管當局一位知情人士。該人士稱，銀監會發此通知的起因，是注意到媒體對綠城集團的相關報道，而并非已經確定綠城集團存在償債風險。
“只是調查了解情況，而且這類調查了解也不是只針對綠城一家。”上述銀監人士說，“市場過度解讀了這一行為。”
但在房地產調控緊逼之下，市場對高負債房企風險的擔憂恐難消除。2011年中報顯示，綠城中國截至今年6月30日的凈資本負債比率達163%，較2010年12月31日上升31個百分點，居內地上市房企之首。
“調查綠城不是終點，接下來更多公司會被納入清查范圍。”一位接近銀監會的人士稱，當前以信托作為資金主要來源的房地產行業，可能將面臨更大的資金壓力。
“未確定綠城存在償債風險”
記者根據綠城中報及多家信托機構相關房地產信托計劃統計，綠城在2010年歷經6次信托融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東國際信托。今年1-8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計25.57億元。
綜合統計，目前與綠城有關的信托機構有11家，共發起15款信托產品，已融資近百億。據本報了解，這些機構均收到了銀監會下發的調查通知。
“目前我們投的項目運作正常，兌付沒有問題。”中海·綠城1號房地產信托有關人士對記者表示，銀監會此次發文，主要是警示風險，收集綠城信托的全面資料，以便防范銀行及相關金融機構風險，不代表綠城已經出了問題。
據這位人士介紹，中海·綠城1號信托投資綠城杭州藍色錢江及無錫玉蘭花園兩個項目，2009年4月進入，2012年4月退出，目前藍色錢江已銷售約70%。
中海信托與綠城協議內容顯示，如果綠城發生重大不利事件，將以1元代價向中海信托出售其抵押的杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩余權益。
上述人士判斷，無論如何，綠城今年到明年年初不會破產，只要在這個時間段內不破產，其信托投資收益便有保障。
“我相信未來有人接盤。”這位人士表示，綠城策略比較激進，受限購影響較大。但其進入綠城項目比較早，放貸時間也早，因此風險相對較小。而那些放貸時間較晚的信托投資人，可能風險會更大。
銷售銳減引發監管層擔憂
接近銀監會的人士表示，房地產銷售銳減引發對相關銀行資產的擔憂，是調查綠城信托產品的最大原因。
綠城董事長宋衛平之前曾對本報記者表示，高負債不是問題，只是財務報表上的數字，繳清了土地款的土地也會被計入負債中。綠城最大的風險在于土地能否順利變現。
但今年以來，綠城銷售狀況堪憂。1-8月份，綠城累計銷售金額約248億元 (包括25億元的協議銷售)，其中歸屬綠城的權益金額僅約160億，按年減少16%。
8月份，綠城11個項目在售，總推盤面積約15萬平方米，總成交面積約4.89萬平方米，僅錄得合同銷售額23億元，環比基本持平，同比下跌32%。
8月29日中期業績會上，綠城行政總裁壽柏年表示，公司產品單價、總價偏高，受限購影響很大，銷售受阻，完成全年銷售目標550億有困難。
中金公司分析師白宏煒認為，綠城中國的項目大部分分布在長三角地區，是宏觀調控的“重災區”。7、8月份，綠城在杭州翡翠城、西溪誠園、明月江南等項目推出小幅優惠措施，但收效不大。
申銀萬國房地產業分析師李紅認為，如果銷售進一步萎縮，綠城可能會通過出售項目股權來回籠資金。
“會有更多公司被調查”
多位業內人士將綠城此次被查視為房企資金鏈危機的先兆。
2011年1-8月，內地共發行2000億元的房地產信托，這一規模已超過2010年全年的房地產信托計劃。上半年，萬科信托融資的平均加權成本為14%。
“這個成本已經很低了。多數房企如中航地產的信托融資成本遠超這個數字。”深圳一家信托公司負責人對本報記者說。
公開數據顯示，大型房企核心業務利潤率從15%~37%不等，如恒大15%，萬科16%，保利19%，稍高的雅居樂22%，中海26%。而華智咨詢最新的研究報告顯示，目前房地產信托融資成本已上升到20%左右。“有些高達30%以上。”北京一家私募基金人士向記者透露，隨著市場銷售低迷，信托兌付風險急速聚集。
對于通過信托渠道融資的房企來說，除了給予投資人產品預期收益外，還要付出至少3%以上的成本。這將超過其核心利潤，從而無法兌付投資人收益，或導致資金鏈斷裂和項目爛尾。
融資成本高昂，而房企銷售卻持續低迷，中原監測數據顯示，8月份十大標桿房企中，保利、富力、萬科等7家開發商的銷售金額與去年同期相比出現下滑，保利、綠城等5家開發商銷售面積較去年同期有所減少。
而在即將過去的9月份，傳統“金九”并未出現。截至9月中旬，中原地產所監測的8大重點城市的新房成交大幅走低，總體環比減少20%。
一些大型開發商正在著手清貨，準備“度冬”。接近保利地產的投資人士透露，中秋節前后保利北京四盤同開，定價親民，杭州項目降價，都是為了“搶市場”，賣完后過冬。
而一位綠城高層也向本報記者表示，今年市場環境不好，大家資金都緊張。綠城已經在積極尋找其他途徑，例如代建的方式，在不增加資產負債率的情況下進行擴張。
