2012/3/2 10:08:01 作者：程玉亮 來源：1
【提要】地產商紛紛轉型，多元化生存，無疑是這個調控時代的最新景觀。但在政策的天花板下，樓市這個發動機不啟動，地產商又能走多遠?
地產商轉型賣白酒，雖是權宜之計，但也是看中了酒的高利潤。 (楊威 CFP/圖)
三個月之前，中國樓市成交量降至冰點。保利地產集團幾名高管主動約前董事長李彬海吃飯，詢問業已退休的李：房地產都這樣了，還要不要繼續干這行?
保利地產2011年銷售額達732億，在中國地產市場銷售額位列第四，也是2010年3月國資委公布的16家可開發地產的央企之一。
2010年，央企們正在瘋狂涌入地產業，在土地市場屢掀狂瀾，監管者國資委官員們雖反復勒令其剝離房產輔業，亦有心無力。當年4月，史上最嚴樓市調控政策倉促推出。
2012年，地產商開始意識到樓市生意已經獨木難支，紛紛開始轉型，多元化成為一種潮流。2012年1月初，中國豪宅第一品牌星河灣宣布，正式進軍醬香型白酒領域;2月下旬，萬達被曝正式進軍電商領域;就連前些年打破腦袋往樓市里擠的“共和國長子們”，也都在考慮是不是該找個其他行當干干了。
“房地產過去的商業模式不復存在了。房企生存空間越來越小，調控再挺兩年的話，就連萬科也很難活下去。我也從住宅開發徹底抽身，投資旅游了。”中坤集團董事長黃怒波對南方周末記者說。
有的采礦，有的放貸
易居研究院企業研究中心總經理周建成對南方周末記者表示，他在通過對滬深股市132家房地產上市公司研究后發現，有1/6的房企已經或即將涉足礦業能源領域。
或已預感到樓市發動機正噼啪作響、即將拋錨，2012年伊始，保利地產就在全國四十多個城市大手筆降價促銷，“幾乎降到無可再降的空間了。”保利地產集團的一位管理層對南方周末記者透露。然后這樣的舉動只換來1月份15億的銷售額，同比大降七成。而這一切，似乎還只是剛剛開始。
央企尚且為生存擔憂，那么其他缺乏天然融資優勢的房地產富豪們又如何呢?易居研究院企業研究中心總經理周建成對南方周末記者表示，他在通過對滬深股市132家房地產上市公司研究后發現，有1/6的房企已經或即將涉足礦業能源領域。“進入2012年，房企為了生存紛紛另謀出路，集中涌入礦產能源、金融等高利潤行業”。
2011年年底，主營地產和建筑的浙江廣廈控股宣布，總投資預計120億元的黃澤山石油中轉儲運項目一期工程正式開工。浙江舟山項目是目前為止中國最大的民營能源儲運項目之一，也是民營企業首次進軍包括“原油碼頭、成品油碼頭、原油及成品油儲罐”等全系列石油儲運項目。
而在此前兩年，浙江廣廈創始人樓忠福為其一個造城項目“天都城”拖累，資金鏈一直岌岌可危。在接受媒體采訪時，樓忠福就反復強調能源產業會成為廣廈以后發展的主業，“核心競爭力就表現在能源上”。
碧桂園則在前幾年收購TVB股權未果后，對于其投資產業則更加低調。2011年，這家地產商已不聲不響地在內蒙古錫林郭勒盟建立投資公司，主營褐煤開采和煤化工，打造“褐煤綜合利用”循環經濟產業園。綠地集團、中天城投、華業地產等房企亦先后宣布涉足礦產能源領域。
“房地產不好干了，身邊的開發商朋友要么去投資PE或者放貸了，要么去新疆弄油田去了。”內蒙古佳程房地產顧問有限公司董事總經理向錦程對南方周末記者說。
豪宅制造商兼賣醬酒
這家只銷售每平方米6萬元以上的豪宅的地產商，賣的醬香白酒也是一件奢侈品，有媒體報道稱，一斤或要賣到一萬元，未來幾年星河灣白酒的銷售目標為600億元。
在地產商們大多選擇金融、礦產等低門檻行業之時，59歲的黃文仔選擇了一條被大多數人視為畏途的陌生“水域”——這位打造了中國豪宅第一品牌的富豪要用賣豪宅的方式賣白酒了。
2012年1月下旬，通過一場老業主的品鑒會，星河灣亮出了“星河灣老醬香”的白酒品牌。披著紅色圍巾的星河灣集團董事長黃文仔在品鑒會上反復強調，進軍白酒業乃籌備很久，和本輪地產調控無關，星河灣還將繼續做高端房地產。
這家只銷售每平方米6萬元以上的豪宅的地產商，賣的醬香白酒也是一件奢侈品，有媒體報道稱，一斤或要賣到一萬元，未來幾年星河灣白酒的銷售目標為600億元。星河灣副總裁梁上燕對南方周末記者稱，產品定價及推廣戰略都尚在制定中，但白酒在星河灣集團內被視為另一個支柱。
盡管黃文仔反復澄清，但分析人士普遍認為，2011年業績的大滑坡，讓黃文仔下決心轉型，尤其是被寄予厚望的鄂爾多斯項目遭遇滑鐵盧，加快了其邁入白酒領域的步伐。
要想知道本輪樓市調控政策對地產商究竟有何影響，只需看看內蒙古沙漠小城鄂爾多斯的星河灣便知。鄂爾多斯的繁榮是構筑在豐富的煤炭儲量之上的。和中國所有新貴一樣，鄂爾多斯資金都扎堆涌入地產業。這其中，最大、最豪華的項目就是舊城邊緣的“星河灣”，1900多套豪華公寓在2011年9月首次推向了市場，包括世聯地產、思源經紀、中原地產等多家代理機構入場，聲勢浩大的推廣活動，最終只換來不到200套的銷售——星河灣工地上突然停止工作的起重機象征著中國房地產氣候的急劇變遷。
這讓深受限購政策打擊的星河灣也不得不打折銷售。2011年12月16日，星河灣宣布對旗下上海兩個套均總價在千萬元以上的項目——浦東星河灣、上海星河灣，以八至八五折或更大優惠降價銷售，并對兩樓盤的前期業主做出高達6億元的差價補償，創下中國房地產市場差價補償的最高紀錄。
商業地產大佬闖進電商
嘗試打通酒店、旅游、影視、百貨等上下游產業鏈的不僅僅是王健林。許家印2012年除了繼續在足球方面重金投入外，在文化產業還將更進一步。1月份由恒大集團投資的首部電影《勇敢游戲》在北京開機。
由于本輪樓市調控政策沉重打擊了住宅銷售，商業地產領域反而成了投資的避風港。即便如此，中國商業地產大佬、萬達集團董事長王健林也看到了商業地產領域泡沫漸生的風險，并在尋找新的支撐點。
2月16日，王健林公開聲稱，要把文化與旅游產業培育成企業的核心支柱產業，并將實施跨國發展戰略，力爭在10年內，實現萬達成為知名跨國企業的目標。更值得注意的是，隨后有傳言萬達欲進軍電子商務，正通過獵頭招募高管，急于構建其電商團隊。
王健林所執掌的萬達地產通過模式創新在商業地產領域坐上了頭把交椅。在融資渠道缺失的今天，王健林創造出以售養租、現金流滾資產的故事，提供了租售并舉的中國化嘗試。其圍繞商業地產主業打造的酒店、旅游、影視、百貨四個支柱型上下游產業鏈備受矚目。
截至2011年年底，萬達已在全國開業49座萬達廣場、26家五星級酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV，總客流達6.99億人次——這意味著過去一年，中國平均每兩個人里，就有一人去過萬達廣場。
萬達的觸角也已伸向文化領域的各個方面，萬達投資的“大歌星”連鎖娛樂企業計劃在全國開業，預計到2012年開業65家店，并與國際投資集團美國弗蘭克以70∶30的比例合資成立了演藝公司，有意打造全球性的文化品牌。新公司即將在武漢、大連、西雙版納三地推出綜藝節目，一臺節目的年收入可達5億元左右。
然而，萬達商業地產的一位高管告訴南方周末記者，王健林也深知萬達轉型之路并未功成。經過第一輪跑馬圈地之后，萬達商業地產的經營能力到了調整與提升的關鍵時點。
2011年，中國網上零售交易額近8000億元，向傳統商業發出了強烈挑戰。萬達商業的中檔定位相對而言更容易受到沖擊。這逼迫萬達團隊將零售業態不斷壓縮，而大量增加餐飲等休閑體驗式業態——但問題是，餐飲業態每天現金流水極少，租金回報低。
拋開政策因素，生活習慣和消費方式的變化，是萬達乃至商業地產行業最大的風險。在第三代萬達廣場當中，王健林有意識地將零售業態的經營面積削減到50%以下，更多地增加餐飲、休閑、體育等業態。
與此同時，王健林也全面發力電商領域，期望將旗下商業地產、酒店、旅游、電影院線和百貨等主營業務同時打包上線，開設虛擬的“線上商業綜合體”。據《第一財經日報》報道，其百貨業務將與銀泰網類似，聘請單獨團隊進行獨立B2C運作;而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式。
嘗試打通酒店、旅游、影視、百貨等上下游產業鏈的不僅僅是王健林。許家印2012年除了繼續在足球方面重金投入外，在文化產業還將更進一步。1月份由恒大集團投資的首部電影《勇敢游戲》在北京開機。
這些富豪們春江水暖鴨先知的舉動，或是目前房地產業碰到了政策的天花板，不得不轉身謀求出路的大時代注腳。
但轉型也非靈丹妙藥。易居研究院企業研究中心總經理周建成認為，多元化經營背后隱藏著難以預估的戰略風險、投資風險和運營風險，房企理應優先選擇進入風險較小的相關多元化領域。
“盡管市場步入寒冬，但還應該長期看好中國的城市化進程，它依然充滿希望。”在2011年年底，保利地產前董事長李彬海是這樣對他的老部下打氣的。
