歡迎來到F600網(wǎng)，您還可以
2011/8/24 8:23:53 作者：網(wǎng)風(fēng) 來源：1
調(diào)控政策持續(xù)收緊，二三線城市限購政策雖然尚未落地，但北京中原通過網(wǎng)站及門店等渠道的最新調(diào)查反映出，二三線城市限購雖然對(duì)北京樓市的直接影響不大，但是對(duì)很多準(zhǔn)購房者心里預(yù)期影響明顯。
在這份總樣本為3900人的調(diào)查中，表示因二三線城市限購政策會(huì)推遲買房的比例達(dá)到了60.6%，超過六成，而表示會(huì)加速買房，以規(guī)避政策影響的買房的人數(shù)只占12%，認(rèn)為該項(xiàng)政策對(duì)自己購房計(jì)劃沒有影響的比例為27.4%。
超六成的準(zhǔn)購房人因限購城市的擴(kuò)大推遲購房，主要原因是要靜觀市場變化，確定更恰當(dāng)?shù)馁彿繒r(shí)機(jī)。而需求的大幅度降低勢(shì)必對(duì)交易量已經(jīng)表現(xiàn)低迷的北京樓市雪上加霜，進(jìn)而牽動(dòng)商品房價(jià)下降?
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如果限購擴(kuò)大，目前預(yù)計(jì)價(jià)格加速下調(diào)的人達(dá)到了46%，但是認(rèn)為不會(huì)大幅下調(diào)的也達(dá)到了43.7%。
按照住建部的標(biāo)準(zhǔn)，新的限購名單，是從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布月度房價(jià)指數(shù)的70個(gè)大中城市中產(chǎn)生。因此分析機(jī)構(gòu)基本上是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)期限購城市的。北京中原分析認(rèn)為，一旦限購不同城市將明顯分化，但整體來看，受影響城市的數(shù)量將占八成。其中20個(gè)城市(占比40%)將受到限購政策的明顯沖擊，成交量將出現(xiàn)明顯下降;22個(gè)城市(占比44%)將受到限購政策的一定影響，但影響程度不會(huì)太大，成交量將出現(xiàn)小幅回落;其余8個(gè)城市(占比16%)，限購前后成交量將不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。
若以現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析二三線城市的限購影響似乎不難確定。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人們對(duì)擴(kuò)大限購后對(duì)房價(jià)的影響出現(xiàn)如此相悖的判斷或與目前限購擴(kuò)容標(biāo)準(zhǔn)的不盡明確有直接關(guān)系。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，二三線城市的限購擴(kuò)容名單遲遲未出臺(tái)，源于限購標(biāo)準(zhǔn)的不確定。目前媒體披露的住建部限購擴(kuò)容五大標(biāo)準(zhǔn)十分模糊。如房價(jià)漲幅前列，并未給出具體定義，到底是前10還是前20抑或前30，彈性極大。又如上半年成交量同比漲幅較高、省內(nèi)漲幅較高、群眾反應(yīng)強(qiáng)烈這些概念，同樣沒有明確定義，留有較強(qiáng)的自由裁量空間，也給日后的執(zhí)行留下了很大伸縮性。另外，外地人購房比例較高的城市，更加值得推敲。就現(xiàn)在已經(jīng)執(zhí)行限購政策的城市而言，這一比例就不低。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，成都本地人(含成都郊縣人員)購買二手房占交易量的58%;四川省內(nèi)人員購買二手房占交易量的32%，;外地人購房占購買人群的10%。照此推算，非成都本地戶籍購房人口占到42%的比例。究竟怎樣的比例算是高，怎樣算是低，目前缺乏統(tǒng)一而嚴(yán)格的具體定義，擬限購城市難免以此討價(jià)還價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，那些沒有納入國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的城市，而房價(jià)漲幅等方面又超過上述城市，不排除有單邊上漲的可能。還有，如果新限購標(biāo)準(zhǔn)得以嚴(yán)格執(zhí)行，又是以同比房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)為根據(jù)，就二手房市場來說，遵義、常德、岳陽、濟(jì)寧、溫州5個(gè)還未限購的城市，漲幅較大，是否有可能被列入本輪限購名單?這些問題目前都不明確，人們大多在困惑中等待決策層的最終決定。
二三線樓市限購刻不容緩
二三線城市的政府官員們不能一味想著自己的財(cái)政收入、土地出讓金收入和GDP政績，應(yīng)該設(shè)身處地為百姓想一想，想一想二三線城市房價(jià)那么高而市民收入那么低，如何能夠買得起房?安居有何著落?
如果二三線城市房價(jià)失控，那么，反過來將會(huì)迅速傳染到一線城市，使得整個(gè)樓市調(diào)控效果毀于一旦。
根據(jù)住建部下發(fā)的通知，各省在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況。此外，住建部公布新增房屋限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，建議符合2條以上的，均可列入新增限購城市名單。
也有傳言說，二三線城市限購可能拖到年底。筆者認(rèn)為，二三線城市限購令越早出臺(tái)越好，越早出臺(tái)越有利、越主動(dòng)。目前一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，在一線和省會(huì)城市房價(jià)調(diào)控取得初步效果，房價(jià)趨穩(wěn)或出現(xiàn)明顯向下松動(dòng)之際，二三線城市房價(jià)開始非理性暴漲。原因在于，一線和省會(huì)城市限購令后一部分投資投機(jī)購買力溢出到二三線城市，推高其房價(jià);開發(fā)商逃離一線和省會(huì)城市進(jìn)軍到二三線城市，從而做高房價(jià);7月12日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施，部分購買力趕在限購令出臺(tái)以前恐慌性購買造成房價(jià)走高。二三線城市房價(jià)上漲最快的這個(gè)月，正是國務(wù)院發(fā)布二三線城市也要實(shí)行限購政策而卻遲遲沒有推出的這一個(gè)月。
為何國務(wù)院7月12日要求上漲過快的二三線城市也要實(shí)行限購政策時(shí)間過去一個(gè)月了仍然遲遲不能推出呢?阻力在哪里?最大的阻力就在于地方政府。地方政府不愿意實(shí)行限購政策的千條萬條理由無非是一條理由：實(shí)行限購影響地方政府的財(cái)政收入和官員的GDP政績。這是地方政府不愿意實(shí)行限購政策的根源所在。
客觀地說，實(shí)行限購后當(dāng)然會(huì)對(duì)財(cái)政收入、土地出讓金收入和GDP造成一定影響，特別是投機(jī)性、投資性住房需求大的二三線城市。從一線城市和省會(huì)城市限購政策實(shí)施后的情況就可窺見一斑。但是，正如國務(wù)院參事室特約研究員姚景源所言，大量的投資投機(jī)進(jìn)到你的城市、炒高了你的房價(jià)，表面上房子都賣出去了，價(jià)格非常高，但是會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的房子是在空置，特別需要住房的市民又買不起房。你看看北京上海，教訓(xùn)就在那里擺著，房價(jià)瘋漲，漲來漲去就變成了一個(gè)社會(huì)問題。二三線城市的政府官員們不能一味想著自己的財(cái)政收入、土地出讓金收入和GDP政績，應(yīng)該設(shè)身處地為百姓想一想，想一想二三線城市房價(jià)那么高而市民收入那么低，如何能夠買得起房?安居有何著落?
因此，二三線城市實(shí)行限購政策刻不容緩。首先，從中央層面一定要言出即行、令行禁止。決不能屈服于地方政府的壓力、阻力而把限購政策推到年底。越快出臺(tái)越好，本月底出臺(tái)最好。必須認(rèn)識(shí)到目前形勢(shì)的嚴(yán)峻性包括房地產(chǎn)調(diào)控狀況。從國內(nèi)看，由于長期負(fù)利率特別是負(fù)利率越來越大，資金正從金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄等籠子里流出來尋找投資機(jī)會(huì)，包括理財(cái)產(chǎn)品、高利貸市場并且正在密切關(guān)注樓市動(dòng)向，一旦調(diào)控有所反復(fù)和松動(dòng)，這些國內(nèi)游資就將一涌而上推高房價(jià)，使得房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。從國際情況看，美國第三輪量化寬松推出在即，美國放水、中國遭殃的狀況沒有根本改變，沖擊樓市在所難免。如果二三線城市房價(jià)失控，那么，反過來將會(huì)迅速傳染到一線城市，使得整個(gè)樓市調(diào)控效果毀于一旦。
從二三線城市政府來說，房價(jià)上漲過快的城市應(yīng)該主動(dòng)實(shí)行限購政策。當(dāng)然，二三線城市限購政策要區(qū)別于一線城市，對(duì)準(zhǔn)投資投機(jī)的力度要更大一些，取消按照戶籍標(biāo)準(zhǔn)制定限購政策，保護(hù)一套自主性需求而不管有無當(dāng)?shù)貞艏?不限制和打壓第二套改善性住房需求，也不管是否有當(dāng)?shù)貞艏?利用信貸、稅收手段限制第三套住房需求;堅(jiān)決打擊第四套以上住房需要，實(shí)行最為嚴(yán)格的限購政策。筆者建議，結(jié)合7月份數(shù)據(jù)，并根據(jù)同時(shí)滿足“2010年房價(jià)漲幅接近或超過5%以上;2011年以來房價(jià)漲幅接近或超過5%以上”兩個(gè)條件推算，秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、贛州、煙臺(tái)、洛陽、襄樊、岳陽、常德、惠州、湛江、桂林14個(gè)城市已經(jīng)滿足上述條件，不妨先從這些城市開始立即實(shí)行限購政策。
