2011/10/10 13:10:01 作者：網風 來源：1
現在自主創業的人越來越多，創業的目的就是為了賺更多的錢，這當然無可厚非。然后在現在越來越龐大的創業大軍中，很多自主創業者最終都失敗了，明確的講，就是一些自主創業者并沒有賺到錢，有的甚至賠了錢。當然在創業者當中也有很多創業成功的人，創業成功者在創業的道路上會時刻自我反省，時刻給自己下達合理化的目標。
曾被認為困難重重的公租房大工程，十一前后各地卻傳出順利完成的好消息，這些漂亮數字背后的含金量到底如何?中國經濟時報記者在長達兩個月的多輪采訪中，深入到地方政府、企業、消費者中調查，試圖對公租房建設、分配、管理的產業鏈條進行梳理。
盈利之難
50多年后才能收回成本，幸好只是一個實驗。
2008年萬科在廣州啟動首個保障性住房實驗項目——適宜中低收入宜居住宅實驗項目“萬匯樓”。
3年實驗期滿后，萬科的人士向中國經濟時報記者坦承，單純從投資收益的角度來看，很顯然萬匯樓不是一個成功的項目。
位于廣州萬科四季花園項目內的這幢“萬匯樓”，由萬科企業持有，大部分戶型面積在40平方米以內，面向月收入在2500元以內的城市人群。
這種定位、設計和分配思路，與政府正在主推的租賃式保障性住房默契地“不謀而合”。
但收益卻遠低于萬科的預期，此前曾有媒體報道稱，“萬匯樓”每月租金收入扣除管理運營費用后的利潤僅為5萬余元，而萬科前期的投資高達4624萬元，除去1500萬元 “企業公民社會責任”的專項費用，其余成本需要57年才可以收回。
“萬匯樓作為一個實驗項目，它主要是一個建筑模型、規劃設計模型和居住實驗模型，而不是一個經濟模型、收益模型，但萬匯樓在小戶型住房設計、公共空間規劃、混合居住和中低收入宜居住宅的物業管理方面，做了大量的嘗試，有很多成功的經驗，得到了國際、國內專業領域的普遍重視。”
萬科表示，萬匯樓的用地，是公司通過招拍掛方式買來的商品房用地，并不是保障房用地。萬匯樓的開發資金，來自萬科股東大會授權的企業公民經費，也不是公司的投資資金。
公租房賺錢難，已成為行業共識，企業不敢輕易邁過紅線。四大龍頭企業中的另外三家，保利、招商、金地迄今也鮮有參與過公租房建設。目前在各地參與公租房建設的開發商都是中央或者地方國有企業，在公租房中玩得轉的大多是地方國有企業。
進展之慢
盡管保利地產副總經理胡在新認為，解決住房問題應該增加政府出租房，逐步取消經濟適用房和兩限房。但這個中央級國有企業，過去的半年內，在公租房上并未有任何實質性進展。
胡在新告訴中國經濟時報記者，保利正在推進今年5月之前談下來的幾個保障性住房項目，新的項目暫時沒有接洽。
保利已經完工和正在運作中的保障性住房，并不包括公租房，大多為有產權的限價房和經濟適用房。接近保利的人士告訴記者，保利年初曾計劃在2011年新增項目5個以上，到目前依然只有之前落實的兩個項目已進入實際操作階段。
若非不得已，大部分開發商輕易不會涉足到公租房建設中，而當下企業資金鏈普遍緊繃，如果沒有盈利，開發商更不愿意承擔起長期投資者的角色。
但近幾年，地方政府相繼采取了捆綁式出售土地方式——商品房用地配建公租房，開發商正面臨不得不參與的尷尬。
據中國經濟時報記者不完全統計，北京、上海、深圳、山東濟南、遼寧沈陽、山西太原、廣東廣州、廣東東莞等地都出臺了類似措施，山西太原甚至要求，今后新開工建設的商品房，都需要配建一定的公租房，不配建公租房和廉租房的商品房項目，需要按配建面積每平方米2000元的標準繳納異地建設基金。
但這并不能讓開發商快速地動起來，以北京為例，2010年開始，大興、順義、懷柔、朝陽、海淀等區縣已有多塊配建公租房的土地出讓，但本報記者9月下旬在對這些地方的實地走訪時發現，大部分項目的公租房都沒有開工建設，僅少數項目如遠洋地產旗下的遠洋沁山水中配建的公租房達到交房條件。
截至發稿前，北京市住房和城鄉建設管理委員會并未就記者發去的采訪提綱中所提到的上述情況進行回應。
模式之困
盡管公租房蛋糕很大，但大部分房地產商們似乎并沒有找到合適的盈利模式。
胡在新說，建設保障房是政府的統一行動，作為央企，保利地產肯定會積極配合，但想要依靠保障性住房賺錢不太現實，對保利地產來說，建設公租房社會責任大于對利潤的考量。
無論萬科、保利，還是接受記者采訪的其他房地產企業，幾乎所有嘗試過公租房、或者即將邁進公租房門檻中的開發商們，都表示沒有找到合適的盈利模式。
萬科表示，其在萬匯樓的嘗試也反映了一個現實，就是如果沒有制度創新、沒有政策支持，民間資本投資保障房，尤其是投資持有環節，其可行性不高。
開發商們紛紛采取代建制的模式參與公租房，知情人士告訴記者，目前公租房的土地一般是劃撥出讓，費稅都會有相應的減免，開發商與地方政府通常約定，刨除各種成本的基礎上，確定較低的一個投資回報率，政府對開發商建成的房子回購。
“代建制下，開發商只是建筑商，但問題是現在開發商的融資成本太高，而政府的回購時間又多不確定。”一家民營房地產企業的人士告訴記者，他們曾經和中部某個城市的政府部門洽談過公租房項目，但通過計算后，政府給出的回購價只能抵消企業的建安成本和平整土地的成本，最終不得不放棄。
胡建新說，參建保障房是對企業在成本控制、品質把控和資金運作能力等專業開發能力方面的綜合考驗。
北京保障性住房建設大戶，北京住總集團董事長張貴林對住總獨特的全產業鏈模式很是自豪，他告訴中國經濟時報記者，住總集團的下屬子公司已全面覆蓋保障房建設上下游每個環節，包括設計、開發、物流、物業管理等，住總都有自己旗下專業公司，能夠有效降低運營成本，并提高單個項目的盈利能力。
“盡管每個環節利潤只有2%到3%，但從全產業鏈綜合來看，住總還是可以通過保障房建設獲得10%左右的利潤。”
但這種模式并不容易復制，張貴林坦言，這種盈利模式的形成不僅與住總的先天發育有關，還離不開后期的精心培育，一般企業不具備相應基礎很難做到。
事實上，在配建、代建和開發三種模式中，房地產企業獨立開發模式的公租房目前并沒有成功案例。
萬科稱，目前的情況下，代建和配建的模式較為可行。“公共租賃住房的特點之一在于回款周期長，企業如參與持有，需承擔多方面的風險和不確定性，在開發模式下尚不存在收益與風險相匹配的經營模式，需要進一步探索提升其收益率或降低其風險的方法。”
探索之議
地方政府顯然等不及開發商們慢慢探索，各地方政府與中央政府簽下的保障房“軍令狀”，就像一根鞭子，驅趕著越來越多的房地產企業邁向這個“不賺錢”的買賣。
胡在新說，建設保障房是政府的統一行動，作為央企，保利地產肯定會積極配合，“只要不虧我們就會去嘗試，期望通過保障房‘賺錢’的想法是不現實的。”
萬科總裁郁亮持類似觀點，他曾直言，還沒有找到靠保障房賺錢的方法。
而一些參與到保障性住房建設中的企業，他們在保障性住房建設中失去的利潤，往往將通過其他途徑找回來，隱藏的好處已成為行業內的潛規則。
多個開發商稱，如果參與了大量的保障性住房建設，在競拍一些優質地塊時，政府會為企業加分。
記者向多個地方政府求證上述開發商們的說法，但地方政府并不愿意正面回應。
住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，開發企業進入到公租房建設中積極性不高，與相關制度不完善密切相關，包括開發企業參與建設公租房的優惠政策不足以吸引投資，公租房項目的退出機制不明朗，開發企業面臨收益的不確定性等，除非國有開發企業用商品住房收益補貼公租房。
在國內公租房建設規模最大的重慶，政府依靠指定的地方國有企業，公租房項目開展得紅紅火火，按照當地政府提供給本報記者的數據，五年后將有1/3公租房的有限產權出售，以確保開發商能夠有合適的途徑回收投資。
國務院發展研究中心研究員廖英敏支持這種探索，她向本報記者指出，公租房投資回報率低是吸引社會資金的難題，公租房著重解決現階段的居住需求，但長期看在一定時間后，未必需要這么多的公租房，考慮出售一部分，可以吸引更多的資金投資到公租房。“大部分公租房的產權應該把握在地方政府手中。”
秦虹在接受中國經濟時報記者采訪時指出，由于公租房享受了土地供應、財政、稅收等多方面補貼，如果將公租房出售給個人，就意味著政府在補貼一部分人進行長期投資，因此從長期看，公租房應當由地方政府持有，并進行管理，但由于地方政府的融資難題暫時沒有完全解決，現階段地方政府完全持有公租房產權還存在一定困難。
“目前許多地方政府在考慮將公租房5年后出售，那么出售后就不再是公租房了，還是產權保障房。”秦虹說。
為完成“硬指標”，各地方政府為公租房融資已使出渾身解數，上海將社保基金、公基金、保險基金等納入到公租房的資金來源、廣州發行公租房債券，廖英敏說，這些方法都是有利的探索。
在一些業內人士看來，更追求穩妥回報率的保險資金與公租房的匹配程度最高，但幸福人壽總裁、前中國最大房地產企業中國房地產集團總裁孟曉蘇在接受中國經濟時報記者采訪時指出，目前國內并沒有對保險資金進入保障性住房，特別是公租房的進入、退出機制有明確規定，保險資金雖然看好公租房，并不敢輕易進入。
盡管之前的實驗并不成功，但萬科又開始了深圳龍華公租房項目的建設，萬科的人士透露，這是萬科目前在建的一個公租房項目，預計2012年下半年完工。
“地方政府必須找到更有效的融資渠道，提供給開發商提供更好的制度保障，在土地供給以及資金方面給企業以支持，并完善其建設后的退出機制。”廖英敏說。
