2011/10/8 9:01:15 作者：網風 來源：1
一則監管機構清查綠城信托的消息，將這家過去幾年商業模式爭議不斷的房企，再次推向輿論風暴的中心。
面臨當下資金和市場的雙重困境，宋衛平堅守的高負債、高端產品線的運行體系，受到前所未有的質疑。低迷的去化率下，信托違規和退市傳言，令市場似乎聽到這個龐然大物搖搖欲墜的聲音。幾日內，A股涉房板塊因此蒸發的市值數以百億計。
來自消息面的誤會隨后被澄清，綠城中國常務副董事長、執行主席壽柏年告訴本報，綠城資金鏈足以維系，當前的任務是“少買地多賣房，降低凈資產負債至100%以下”。
綠城高管也在過去一段時間里不斷釋放信號：將通過發展代建、商業地產等新業務，來改善綠城的業務結構和財務配比。
種種跡象表明，持續的高壓調控下，執拗的宋衛平已然在調整。其老伙伴壽柏年說，今后綠城將轉變為投資開發和品牌管理服務并舉的房地產運營商，不再通過高負債發展。
由重轉輕，正是經過三次調控后的宋衛平，給綠城的新定位。當然，這個轉型將帶來整個體系的變化，對于這輛一度曾逼近萬科霸主地位的杭州戰車，此番面臨的挑戰不是小打小鬧。
信托風波
9月，一些浙江開發商無法償還高利貸跑路，引起市場對房企資金鏈的聚焦。綠城當時凈資產負債率達到163%，在國內各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。
23日，一家外媒稱，綠城的有關信托公司正受到銀監會的調查。這家堅持高負債運營的開發商，再一次被推向風口浪尖。
素來清高的綠城此次反應迅速。24日，綠城高管在杭州召開發布會，綠城中國執行董事、執行總經理曹舟南稱：未接到通知;綠城的信托合法合規;公司運營情況很穩健。
事實上，風傳所指銀監會查的是與綠城有關的信托公司，而非綠城本身。綠城中國常務副董事長、執行主席壽柏年28日在接受本報專訪時說，“據我們了解，一、這是銀監會對信托業務的正常調查，并不限于綠城，更不是因為對綠城債務的擔心進行的針對性調查;二、最近房地產調控政策在原有基礎上也并沒有新的變化。”
但這次發布似乎并未杜絕人們對綠城的質疑，28日一家國內媒體援引匿名人士稱，綠城擬仿效復地從H股退市，以吸引戰略投資者進入。一時內地香港房企股市大幅下挫，幾日風波令A股房產板塊數百億市值蒸發。
“完全不存在，沒有這樣的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路。”壽柏年認為，復地退市是由于其流通股主要在大陸，做進一步融資安排需要通過中國證監會的審批，難度頗大，且其退市后便于大股東的支持。“這與綠城的情況有很大的不同。”
壽柏年說，公司確實做了一些信托，但這是正常融資渠道。其實今年綠城有銀行授信，但由于開發貸規模(信貸指標)不夠，所以選擇信托。
另外，更有傳聞稱，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款。壽柏年稱，信托的成本比銀行成本高，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點。
本報統計了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行、信托、其他借款的資金總計達到129億元，其中信托籌款33.2億元，占到總融資來源的25%左右。
標準普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來籌集資金，但是這部分占據融資總額的比例并不算高。
符蓓說，銷售額下降和國內外信貸緊縮是推動開發商流動性壓力上升的主要原因，并給出了較低去化率將導致資金鏈緊張的6家開發商，綠城赫然在列。“如果2012年銷售額下降10%，這6家企業就會非常難受。”
“資金緊是事實，但不至于過不去。房地產企業現在說自己資金鏈寬裕，恐怕不正常。”壽柏年說，“如果我們倒下，一定有更多房地產公司先倒下。”
壽柏年認為綠城還有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現金流困擾，其認為債務也不會影響到公司的維系。“綠城這么多年沒有一筆債務逾期，這一點是可以保證的。也不排除今后繼續會通過多種方式來融資。”
連續的風波，綠城老板宋衛平亦坐不住了。27日，其在杭對記者撂下“狠話”：先促銷、再賣項目，如果再不奏效，就把價格降到底賣光，自此再不做房產。
宋衛平轉彎
圈里人熟知，宋衛平偏執。這個學歷史的開發商，迷戀“品質”，愛講“人文”，談“理想主義”，信“種瓜得瓜、種豆得豆”，并將這一個性植根于綠城。
2009年上半年，連環債務危機曾使綠城險遭滅頂之災，甚至面臨被收購的困境。但很快市場行情逆轉。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協議銷售額接近500億元，僅次于萬科。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進策略。宋衛平隨即提出千億目標，并在土地市場兇猛拿地。
在宋衛平的圈地邏輯中，“土地資產是否貶值是公司唯一風險，而非高負債率。”在其看來，只要有錢，就去買地，再轉化成好產品，就能實現快速變現，資金鏈由此無虞。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點：除了長期看好土地的增值溢價性，更重要的是對綠城產品的絕對自信。作為業內公認的產品狂熱者，宋衛平強調房子及與城市文化的深度對接，令綠城獲得“豪宅制造專家”的盛贊，其產品具備公認的高溢價力。
理想主義者宋衛平大概沒有預測到調控者會祭出限購、限貸政策。他此前對人說：綠城在過去買地，都是在不限購、不限貸的情況下，那時都是能賣得掉的，現在市場環境發生了非常大的變化。如果當時知道政策發生變化，就會非常謹慎。
任志強說，“限購令對企業的影響是有區別的，有的企業在非管控的城市，可能繼續擴大，有的企業可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問題。”綠城可謂這輪調控中最大的不幸者。其產品定位高端，且項目集中在長三角區域和京滬等一線城市，無論是產品線還是分布區域都是調控重災區。
宋衛平不得不妥協。經歷了2005、2008、2010年三次調控，綠城開始考慮高成本擴張和精品戰略之間的矛盾。“過去十七年綠城的高負債運行是正確的，但這一輪調控開始，我們已根據行業趨勢對戰略進行調整。今后三年綠城就是要降低資產負債率。如果市場非常旺，負債率偏高有效。反之，必然要把負債合理下降，不必要把公司推到風險境地。”曹舟南說。
除了土地沉淀了大量資金外，綠城精品策略導致了其在開發和銷售過程中的成本亦居高不下。據不完全統計，綠城近年來的年度銷售利潤大約在9%—10%，在大型房企中并不顯優勢。“綠城的產品完全是成本支撐起來的，土地、建安、營銷成本在國內開發商中都是非常高的。”中房信(微博)分析師薛建雄說。
宋衛平將2011年定為綠城的成本控制年。一位接近綠城人士透露了這樣的細節，今年春天綠城在中高管間組織了一次內部集訓，集訓的規格和重視程度都極為罕見：參加者每天出勤上課，由授課者課后出題打分，最后按照分數進行末位淘汰，高管們如臨大敵，沒有以往集訓就等于“慶功”的輕松氣氛。其中一個極為重要的論文課題是，如何讓綠城在保證高品質的同時，將成本降低，可在二、三線城市落腳，卻又不失高品質大旗。
綠城已經不再執著于高端高溢價的產品。“比如新的代建業務，很多都在二、三線城市，談不上豪宅。比如保障房項目，我不可能再用頂級的材料。”壽柏年說。
不過，此前的存貨仍需要消化。在銀根、市場雙緊的境況下，綠城也早已開始通過多種模式來降低風險，其中重要一條是為項目找合作者。薛建雄認為，“綠城的高負債源于土地，但這些都是優質資產。資產周轉不匹配，萬一傷筋動骨，只要肯把有些項目拿出去，轉讓一部分股份就行了。”
今年1—9月，綠城的銷售收入為270億元，僅為年初計劃的一半。壽柏年坦陳，“年初定下來540億的銷售額，現在看來完成有困難，但是已經進入第四季度，沒有必要再調低目標。”
事實上，在持續政策高壓之下，在調整的絕非綠城，開發商開始普遍降低預期，富力從年初400億銷售目標調低至320億元，與去年銷售完成量基本持平。而此前萬科5年計劃是能達到3000億的規模，但王石近期的一些表態，似乎向市場暗示其已基本放棄上述目標。
高負債到輕資產
業內人真正擔心綠城倒下的或許并不多，大家更關注其如何應對后市。“現在的資金到年底沒問題，我們更多的在考慮中長期的問題。”壽柏年說，“綠城今后一方面繼續做投資開發，當然也需要降低負債;另一方面要通過代建、合作、房地產基金等形式，實現品牌和管理的輸出。”
去年9月，宋衛平組建了綠城建設管理公司，并調集干將曹舟南主持新公司業務，曹同時升任綠城中國執行董事。
曹舟南日前對這一戰略有過闡釋：行業正從地產時代過渡到房產時代，對開發商營造能力的高要求，使得投資和開發勢必分離。“綠城的核心競爭能力不是投資能力，而是開發。”
曹介紹，綠城建設管理公司主推政府代建、商業代建、資本代建三大類，保障房、安置房等政府代建項目為優先;持續、快速拓展商業代建項目;積極探索、落地資本代建項目。“三年內實現代建項目超150個的目標，目前已經簽約了50多個項目。”但目前這部分業務尚未對收入有所貢獻。
在壽柏年看來，通過這種方式開拓業務，投資風險完全由代建方承擔，成本都在項目公司，不會影響綠城現金流。“當然我們會考量代建方的資金實力，土地是否合法合規，是否認同綠城。”
按照曹舟南的觀點，代建業務并非長工，“實事求是講，盈利能力也不低，綠城過去銷售利潤率9個點，代建則是按照銷售額的7個點去做的，這種模式符合未來趨勢。”
除了代建的業務模式，綠城還在集中推進綜合體等商業地產，宋衛平已經組建了綜合體發展公司，專門做綜合體。
“十年前宋董也考慮過，但是住宅地產發展得太好，投入綜合體的注意力不夠多，他希望今后有更好的發展。目前代建項目里也有5個綜合體了，比如西溪濕地的綜合體，轉塘的鳳凰大廈綜合體。西溪濕地項目是非常典型的綜合體。”曹舟南說。
