2011/11/5 16:35:11 作者：花小落 來源：1
寫完上期專欄文章后，我專程去了趟美國。白領公寓在中國尚未啟動，但在美國普及度已經非常高，這帶來了極大的想像空間。在美國華盛頓等各大商業城市，公寓的 60 %都用來出租，而且這些出租公寓的 70 %，都掌握在排名前十的公寓 REITs 手中。高普及度，不僅使交易成本極低，運營成本也不高，十個人就能管理一個二百多個房間的公寓。而且每棟公寓，可以根據周邊環境(如臨近五角大樓)定位目標人群，配套相應檔次的商店、洗衣房等，商鋪生意火爆。
上期寫到國內由于限購而催生白領公寓的前景后，趁熱打鐵去了美國，借與地產基金交流的機會，實地考察了部分白領公寓的現狀，頗有感觸。
一家地產基金的朋友介紹說：“華盛頓特區的公寓有 60 %是出租的，銷售的公寓不足 40 %，全美各大商業城市的比例也類似。”美國年輕人平均買房的年齡在 30 歲以上，流動性很大，大家習慣了租房為家的生活，很多人在租的公寓里成家生子并不覺得丟人。當然，很多家庭穩定的人就會搬出公寓，在經濟允許時購買 Townhouse 或 House ，也就是聯排別墅和獨立別墅。
租一間公寓也非常便利。聽說我要了解出租公寓市場，這位基金的朋友把我帶到路邊的公交車站，從鐵柜子里取出三本雜志：《公寓》 Apartments.com 、《租賃》 Rentals 和《公寓指南》 apartmentguide.com ;然后又去就近超市門口的報箱取出一本叫《公寓秀》 ApartmentShowcase.com 的冊子。
前兩本面向全美，幾乎涵蓋了 51 個州各大主要城市的出租公寓。而后兩本則面向首都大華盛頓地區。每本雜志都有網站。通過它們的雜志和網站，就能把看房、租房的所有手續都搞掂(詳情見上期文章)。四家雜志都是向公寓經營者收廣告費，而不是從租賃交易環節收費。
有的公寓為了吸引租戶，還推出優惠。比如搬家費可以報銷或抵部分房費。這種極其便利的服務，使租房變得相當容易，不像在國內，光看房就會跑斷腿。
同質化居住，讓商業更旺
相同類型的公寓，由于價格因素，使租戶的經濟水平和人群特點大致相似，我們稱之為“同質化居住”。這使得將商業配套做得更加精準有了可能，我稱之為“同質化商業”。
不要小看這“同質化”，大家都知道，成熟的市場一定會細分化，每個細分品牌都有它的生存空間。僅漢堡包，就有麥當勞、肯德基、漢堡王、五大漢 FiveGuys 等不同檔次的品牌。如果一個社區，有了同質化的人群，便可實現將同類層次的商業，進行精準配套。這對商業的有效運營，有著重要的意義。
筆者在實地考察華盛頓周邊的一家家出租公寓時，就發現了這樣一個有趣的現象。不同的公寓竟然有著不同的商業配套，雖然每個公寓都有餐廳、洗衣房、超市、健身房等，但所引入的品牌則完全不同。
更有趣的是，在五角大樓周邊，有一個龐大的出租公寓群，租戶多為政府工作人員。在社區底層商業最貴的把角處，竟然開著一家叫 DSW 的連鎖鞋店，而星巴克、超市和餐廳都被擠到商業街區的里面。這家鞋店生意火爆，就算是周末也都會開業到凌晨。筆者很好奇地問鞋店經理，他的回答很有意思：由于這里地鐵和公共交通完善，人們上班很少開車，多是乘坐公交或步行，鞋的磨損大。我們生意很好，租金貴也沒關系!
同樣，不同的社區，超市也不一樣。一家以有機食物為主的高端超市“全食食品” Wholefood Market ，便只開在高端公寓下面。
回頭看我們國內的綜合體商業配套，大同小異，能招商已經不錯。雖然定位是一種美好的愿望，但由于住戶不能“同質化”，就很難實現商業的精準配套，既不利于商家經營，也不利于物業升值。我們都知道，商業旺，房子才更值錢。美國出租公寓引伸出的“同質化商業模式”，值得我們國內的開發商思考。
REITs 模式，讓美國公寓的集中度更高
美國排名前十的“公寓 REITs ”擁有全美出租公寓 70 %的份額。這是因為，公寓資產可以以 REITs 的形式實現上市證券化，融資渠道十分暢通。
特別是 2008 年次貸危機以來，公寓 REITs 每年的平均收益率超過 40 %，遠遠高于 REITs 全行業平均 8 - 12 %的收益率。這使得公寓 REITs 的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。
為簡單驗證一個城市出租公寓的數量，筆者從首都華盛頓市區沿著 355 公路向馬里蘭州驅車行進(這條公路貫穿兩三個重要的商業、辦公和居住區，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學就在馬路兩旁)。僅短短 15 公里，各種層次的出租公寓就有 30 多家。
筆者假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有 250 個房間，管理人員不到 10 個。公寓 REITs 都是連鎖經營，在同一個地區，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。
然而次貸危機之后，很多人開始租房，續約的人也多，翻新成本大為降低。美國公寓 REITs 能夠創造驚人的 業績，這也是一個重要因素。
作者為盛世神州房地產投資基金管理有限公司 CEO
專欄作家杜麗虹點評：當前最大的租賃市場就是公租房市場，公租房運營如何能夠產生合理回報?本文介紹了美國出租型公寓通過規模化運作可以提供“同質化的商業運營收益”，對國內公租房的商業配套運營有很好的參考意義。另一方面，一線城市的限購限價政策，可能會迫使部分高端地產企業轉向高端出租公寓經營(香港最好的公寓很多也是只租不售)。所以，如何運營好公寓社區，對于高端地產商的轉型具有重要意義。
