2012/2/29 8:57:39 作者：程玉亮 來源：1
上海市政府網站28日發布了上海市政府辦公廳27日印發的《上海市人民政府辦公廳關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》?！锻ㄖ窂娬{，嚴格執行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這意味著，“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質”的做法被否定。
《通知》要求，嚴格執行抑制投機投資性購房的政策措施，按照有關規定，嚴格執行住房限售政策。對違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
《通知》明確，本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產權住房，才可在本市限購1套住房，并嚴格按照現有政策執行。
上海住管局網站28日發布了《上海明確2012年度房地產市場調控和住房保障工作 進一步嚴格執行住房限售政策 加快保障性住房供應力度》一文，該文將《通知》的主要內容概括為四點：第一、擴大廉租住房政策受益范圍;第二、搞好共有產權保障房(經濟適用住房)申請供應;第三、嚴格執行住房限售政策;第四、積極發揮住房公積金保障作用。
該文表示，上海貫徹執行國家房地產市場調控的各項政策措施，抑制投資投機性購房、促進房價合理回歸的態度是堅決的，執行住房限售政策不改變，力度不放松，在當前房地產市場調控正處于關鍵時期，上海住房限售政策只會從嚴執行。
中國證券報記者28日聯系的多個區房地產交易中心的工作人員表示，“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質”的做法已被叫停，27日接到上海市住管局通知，外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年不能再購買第二套住房。
對“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質”的做法，上海住管局21日通過東方衛視回應稱：“所謂上海戶籍居民家庭的概念，也包括持有上海長期居住證連續滿三年以上的居民家庭。雖然這一操作口徑沒有在文件中明確寫明，但這在樓市限購政策制定之初就已經執行，所以上海樓市政策沒有變化。”同時，上海住管局房地產市場監管處副處長蔣慰如在接受采訪時說，上海住房限售政策沒有改變，政策不改變，力度也不放松。
中國證券報記者查閱相關文件，上海市政府辦公廳2011年1月31日印發的相關文件規定，只有上海市戶籍居民家庭才可購買第二套住房。至于“上海市戶籍居民家庭”是否包括持長期居住證滿三年的外地戶籍居民，該文件并未明確。因此，業內普遍認為上海此舉放松了限購政策。但上海住管局網站22日發布一則題為《上海住管局局長劉海生重申上海執行住房限售政策沒有變化》的聲明稱：“近期有媒體報道上海執行住房限售政策有調整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申，我們將繼續嚴格執行國家和本市房地產市場調控的各項政策措施，嚴格執行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機性購房，進一步鞏固調控成果。”
分析人士認為，近期，不少地方政府頻頻試水“松綁”調控政策，試圖微調樓市調控，但從上海、蕪湖、佛山等地“救市”政策被叫停的情況來看，房地產調控政策仍將延續十分嚴格的基調。
上海新政被叫停 地方救市幻想該破滅了
實施沒幾天，上海"持有居住證三年可買二套房"政策又被叫停!雖然具體情形尚不明了，但兩個事實不容置疑：一是中央此輪調控的決心很大;二是地方政府救市的幻想要破滅了。
同為地方政府救市套路，蕪湖"新政"和上海"舊政"區別明顯，前者屬霸王硬上弓，舞曲剛起就踩腳;后者是玩太極，步子雖大但中規中矩。正因為此，不少媒體都曾預測，上海此舉被叫停的可能性很小。
從降存準率到停發央票再到逆回購，央行一系列釋放流動性的舉措，讓各界對貨幣政策是否已現實質性松動存在諸多爭論。但流動性的緩解加上業內對政策預調微調表述的過度解讀，2月份以來，樓市出現反彈已是不爭的事實。北上廣深四地新建住宅網簽成交量漲幅驚人。銷量大漲下，不少地產大佬難掩興奮之情，合景泰富董事長孔健岷前幾天就忙著提醒，未來幾個月是買房入市最好的機會!
樓市為何出現反彈?除了開發商降價和剛需增加外，更大部分原因跟當前經濟形勢有關：歐債危機發酵導致外需顯著下降、國內金融、土地等政策出現放松，不少人于是擔心2009年政策調頭的情形再現而果斷出手。
這其中，地方政府發力的痕跡明顯。從佛山的放寬限購條件到蕪湖的購房發補貼，從中山的提高商品房限價標準到上海的居住證三年可買二套房，地方政府新招迭出，目的無非就一個：試探調控決心、摸清政策底線。
地方政府的急切之情可以理解。從2011年至今，一方面，土地出讓收入大幅下降;另一方面，包括保障房建設在內的各項民生支出增長明顯。10.7萬億的地方平臺債務雖然獲準展期，但在各大銀行日益扎緊的籬笆前，前期投入項目的后續融資難度加大。窄進寬出下，地方財政已捉襟見肘。
雖然仍有專家鼓噪："唯有房地產才能救經濟"，但從目前諸地短命的救市政策可以判斷，抑制、消除房地產泡沫已是高層共識。從這個意義上來說，上海新政被很快叫停也在意料之中。(現代快報)
上海“居住證滿三年可購二套房”政策已被叫停。
此前一周，上海樓市成交數據異常醒目。在全市商品住宅新增供應6.78萬平方米，環比下降42.39%的情況下，成交量依然達到13.96萬平方米，環比上升5.65萬平方米，升幅67.94%。
然而，上海市政府一紙通知將這些打回原形。2月27日緊急下發的這份通知明確，“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”明確糾正了此前“上海本市戶籍居民家庭也包括持居住證滿三年者”的說法。
2月28日下午，該市各區縣交易中心正面答復確認該政策被叫停。
本報記者注意到，上海樓市這個插曲始于上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱“上海市住保局”)相關負責人士的“舊政新解”，止于上海市政府辦公廳的這則緊急通知，從2月21日到2月27日，正好一周。
有業內專家指出，這個插曲回答了一個其他地方“救市”風波沒有回答的關鍵問題：地方樓市微調的度如何把握。
“當前調控政策不可微調幅度太大，尤其不能超越過多"以自住需求"這個門檻。”同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，當前樓市調控微調漸成共識，但樓市調控大勢仍將繼續。
托市政策壽命：一周
2月28日當天，本報記者從滬上多家中介獲悉，上海多個區域的房地產交易中心當天已經接到通知，上周提出的上海“居住證滿三年可購第二套房”的條款已經被相關部門悄然取消。
漢宇地產分析師認為，這宣告上海放寬限購令的事件就此告一段落，外地居民的二套房限購政策被打回原形。
本報記者注意到，這次插曲最早始于上海本地電視臺的某知名新聞欄目，上海市住保局房地產市場監管處副處長蔣慰如在該欄目中明確表示，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質。
但可以肯定的一點是，此前的上海市相關樓市調控政策，從未明確對本地戶籍居民家庭的概念進行此種定義。
面對外界“上海出臺救市新政”的質疑，上海市住保局有關負責人多次公開強調，上海市住房限售政策沒有改變，政策不改變，力度也不放松。
“或許正是這樣一種"舊政新解"定義的處理方式，外界曾普遍預期上海此舉或許可以逃過此前蕪湖等地救市新政短期內夭折的命運。”滬上房地產的業內資深人士柴一峰表示，上周安然度過后，不少業內人士幾乎已經認定上海樓市限購政策已松動。
盡管上海市住保局多位官員多次強調調控政策并未改變，但上海市政府的這則緊急通知，決定了它的最終命運。
有坊間消息稱，相關政策確實曾作為“白頭文件”上報上海市政府，但被市政府高層“槍斃”了。
市政府辦公廳27日的通知明確將嚴格執行住房限售政策，特別明確本市戶籍居民家庭含義，同時還明確了子女成年后購房口徑。
上海市政府在《通知》中強調，上海貫徹執行國家房地產市場調控的各項政策措施，抑制投資投機性購房、促進房價合理回歸的態度是堅決的，執行住房限售政策不改變，力度不放松，在當前房地產市場調控正處于關鍵時期，住房限售政策只會從嚴執行。
上海托市一周夭折 微調政策命運各異
同類政策命運各異
可是，在外界看來，“居住證滿三年可購二套房”并非上海市近期“托市”政策的開始，更不是唯一的政策微調內容。
例如，上海市此前調整的普通住房認定標準，并未遭遇“叫停”，且3月1日起將正式開始執行。有研究機構測算結果顯示，上海市此次普通住房標準調整，對于不少商品住宅的交易稅費成本利好巨大，一套總值300萬上下的房產，最高能節省的稅費成本可超過10萬元，對樓市交易的提振作用明顯。
從表面上看，“居住證滿三年可購二套房”和普通住房標準調整都可以起到刺激并促進樓市交易量的效果，但其命運卻截然相反。
“關鍵在于兩個政策在"鼓勵自住需求"的評價標準下，有著巨大差別。”張宏偉一針見血，“前者松動二套房購買，與當前樓市調控鼓勵剛需的基調背道而馳，而后者明顯主要有利于剛需降低置業成本。”
張宏偉進一步分析認為，全國“兩會”將召開，維穩是基調，政策層面不可出現大幅波動，尤其是不可出現由于個別地方政府樓市政策的調整而導致的全國范圍內的效仿效應。當前調控政策不可微調幅度太大，尤其是不能超越過多“自住需求”這個門檻。
漢宇地產董事總經理施宏叡直言，此次事件影響應該不止于上海本地市場，更是對全國各地先前抱有微調沖動的地方政府打消念頭，并且這樣的心理暗示作用會大于此前中山、蕪湖等地新政被叫停的事件。
2月14日，住建部官員表態，地方不得擅自調整樓市政策。記者注意到，這已成為眼下困擾許多地方政府的難題。
同策咨詢研究中心的報告同時給出了地方政策微調的建議，跟隨已經進行樓市政策微調的城市，這些微調措施的出臺沒有被叫停，并且被相關部門已經默許，其他城市跟隨已經出臺的微調措施可以降低政策出臺被叫停的風險。例如上調普通住房價格標準，北京、上海、天津、武漢、廈門等城市已先后落實。
種種跡象表明，如果樓市調控政策是自住需求市場出臺，保護自住需求購房者的利益，或可獲得中央政策的支持。例如差別化的信貸政策和限購政策，保護以自住剛性需求為主的購房者。
作者：田新杰 (來源：21世紀網)
隨著央行強調對首套房優惠、以及地方政府出臺各類樓市微調措施，導致近日一線城市的樓市大幅度回升，北京上海廣州深圳的成交量開始迅速放大，以2月份的第三周為例，北京住宅網簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%。上海樓市同期成交量環比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%。據說監管部門已經關注樓市全面反彈的可能，很多人又發出“樓市調控終結”的論斷。
坦率地說，按照目前調控的方式和強度，一定是“慢熊行情”，即房價不會一下子“打死”，而是頑強地在每一個小波段上來來回回，最終呈現出一種緩慢下跌方式。形成這個局面的主要原因是2008-2009年的“大救市”，大救市使得房地產從冰至火，房地產商積累了大量的資金，使得他們對付現在的調控有頑抗的實力。同時也給購房者一個深刻的心理陰影：“不惜用惡性通脹來拯救房地產”，所以，任何形式的微調都會給一些購房者嚴重的心理暗示，他們會急不可待地搶著購房，以為歷史將會重演。這反而導致監管層一方面針對經濟放緩不得不做出微調的同時，一方面又要繼續板著臉，將地方政府的微調一一遏制，比如現在就叫停了上海有關居住證滿三年即可買二套房規定。
那么，現在的樓市成交量反彈是不是全面而持續的?我們不這樣看。當然，這種否定似乎也有著歷史陰影，比如2009年樓市的成交量轉暖，很多人都眾口一詞地稱之為“小陽春”，主要是因為假按揭導致的，最終，小陽春變成了暴漲80%的超級行情。現在看來，這已經變成了一個笑話。
我們的理由是，跟2009年的小陽春行情不一樣，小陽春有著力量極大的投資投機需求，富人購房者可以創造新的紀錄，因為他們有實力，而現在的反彈，則大部分是首套房業主的急不可待。盡管我們不想“以貌取人”，但是，還是要實話實說，就首套房業主的整體實力，他們是虛弱的，他們沒有能力回轉房地產走勢，他們不過是某個波段的套牢者而已。
“慢熊行情”最大的蒸發者不是交易量而是時間。房地產商要頑強等待，等待風向的轉變;購買者要積累資金，來匹配還是處于高位回落不多的房價;地方政府失去土地出讓金的豐裕，還是給出較高的土地底價，等待土地市場的振興，時間軋平和流逝掉了
一切，為了避免所謂的“大起大落行情”，中國開出的藥方是平穩。恰恰是這種追求經濟平穩的做法使得大量人力資源和機會就這樣喪失了，感受經濟周期生命力變化的過程也喪失了，整個中國變成了沉默的等待行情。
真正調控的做法是嚴厲地收縮貨幣，而不是微調放松，盡快讓通脹回落到1%的水平。我們既然知道通脹是世界性長期趨勢，那就不要被歐債一些小插曲給誤導。任何強度的收縮貨幣、控制通脹都是應當的。中國的危險不在于經濟緊縮，而是以目前這種結構擴張。
強烈收縮經濟會導致財政大規模吃緊，這恰恰是改革重啟的時機，因為我們1978年改革是財政枯竭、1994年改革是國企全面虧損、1998年則是銀行系統技術性破產，只有表面看起來不利的狀態下才可能帶來真正的自由而公正的改革。而現在的沉默等待局勢，只不過一點點耗盡資源和熱情，最終，它將是靜水流深式的深潭。 (來源：21世紀網)
