2011/10/5 8:46:00 作者：網(wǎng)風(fēng) 來源：1
調(diào)查
各地樓市今非昔比 金九銀十風(fēng)光不再
對指望借助天時大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字成了9月樓市的主旋律。在傳統(tǒng)的“銀十”開局期間，市場仍處于低迷狀態(tài)。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，價格拐點也將進一步確立。
據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量依然維持低迷狀態(tài)，相比于去年這兩個數(shù)據(jù)都下降了50%左右，也是最近3年9月期間北京樓市成交的最低值。
在傳統(tǒng)的“銀十”初期，記者走訪發(fā)現(xiàn)，市場依然十分清冷。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲知，10月1日，北京期房住宅成交98套，現(xiàn)房住宅成交3套，二手住宅成交15套，均處于交易谷底狀態(tài)。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在其監(jiān)測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢。其中，廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量環(huán)比下跌近10%。
樓市供求發(fā)生巨變
對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個盆滿缽滿無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必將進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
郭毅表示，從市場規(guī)律來看，最好的銷售季節(jié)成交難以大幅反彈，估計10月份市場難有太大起色。
陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強預(yù)計，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。
其實，類似的局面在3年前曾出現(xiàn)過。2008年9月，在從嚴(yán)調(diào)控之下，當(dāng)月市場成交十分低迷，隨后全國多個城市發(fā)生了實質(zhì)性的房價下跌，不過，受到國際金融危機的影響，宏觀調(diào)控為之轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場調(diào)整的軌跡就此打斷。
但目前隨著調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，中國經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調(diào)控的持續(xù)性和深入性。
陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。
壓力
106家上市房企債務(wù)突破萬億 負(fù)債率達72%
106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報已經(jīng)披露完畢。22%的業(yè)績增長背后，一個尷尬的事實讓人驚訝，房企背負(fù)的債務(wù)也已經(jīng)超過萬億元。
上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達到了72%，負(fù)責(zé)總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%。
房地產(chǎn)信托迎來密集兌付期 中小開發(fā)商“命懸一線”
房地產(chǎn)信托從2009年開始發(fā)行量猛增。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。
據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個別項目甚至達到25%-30%。融資成本如此之高，市場銷售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下，房地產(chǎn)信托風(fēng)險不斷累積。
房企資金鏈風(fēng)險不斷加大
金九踏空，樓市黯淡，利空消息不斷傳來。近期，黑石撤資、綠城受銀監(jiān)會調(diào)查傳言、對沖基金狙擊內(nèi)房股使股價暴跌、標(biāo)普再出“黑名單”等成為樓市的熱門話題，無不顯示出市場的恐慌情緒正在蔓延，而且國際投資者似乎比國內(nèi)更加悲觀。
本周，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團首次從中國樓市撤資，將上海一家經(jīng)營良好的購物中心出售給香港富豪鄭裕彤，此舉被視為國際熱錢撤出中國房地產(chǎn)市場的信號。
9月27日，自調(diào)控以來一直給中國房地產(chǎn)行業(yè)“負(fù)面”展望的國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，如果中國房地產(chǎn)銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地產(chǎn)商會出現(xiàn)流動性問題，并預(yù)計2012年房價將下跌10%。
調(diào)控6個月以來，隨著銷售不利和持續(xù)的銀行借貸緊縮，各界對開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠駮嗔训膿?dān)憂也日漸加深。
支撐
1月至8月全國保障房開工率為86%
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部9日公布，今年1月份至8月份，全國除西藏外城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實物開工868萬套，開工率為86%。
開工率超過全國平均水平或與全國平均水平持平的有19個地方。其中，開工率超過100%的有河北、遼寧、福建、山東、陜西。其余的分別是甘肅98%、寧夏97%、河南96%、山西94%、貴州92%、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團92%、新疆自治區(qū)91%、天津90%、湖北88%、吉林87%、江西87%、黑龍江86%、江蘇86%、廣西86%。
保障房新舉措及時回應(yīng)社會關(guān)切
19日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作。一系列新舉措釋放出明確信號：政府對于社會廣泛關(guān)注的保障房建設(shè)管理中的難題正逐一破解，加快實現(xiàn)住有所居目標(biāo)的決心堅定不移。
公租房能住多大面積、交多少租金?
社會對此廣泛關(guān)注。針對公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金標(biāo)準(zhǔn)問題，國務(wù)院常務(wù)會議明確：以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H、按略低于市場租金的原則合理確定。這無疑給地方推進公租房建設(shè)提供了可供操作的基本標(biāo)準(zhǔn)，同時又給各地制定具體租金標(biāo)準(zhǔn)留有余地，體現(xiàn)了原則性與靈活性相結(jié)合。
保障房的可持續(xù)運營如何保證?
針對資金籌集問題，國務(wù)院常務(wù)會議不僅決定中央繼續(xù)增加資金補助，同時給出了新的政策，如公租房項目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營，以實現(xiàn)資金平衡。眾所周知，在保障房大規(guī)模推進過程中，由于公租房運營周期長、社會資金進入積極性不高，國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新政策無疑為公租房的可持續(xù)運營提供了新的資金來源。
誰來為保障房質(zhì)量負(fù)責(zé)任?
針對保障房質(zhì)量誰來保障的疑問，國務(wù)院常務(wù)會議要求項目法人對住房質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，逐步推行參建單位負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。讓保障房成為放心房既是群眾的期盼，也是政府的承諾,推行質(zhì)量終身責(zé)任制，無疑從制度建設(shè)上為保障房質(zhì)量加了一道安全鎖。
變相福利分房怎么處置?
針對當(dāng)前出現(xiàn)的借保障房分配變相進行福利分房的現(xiàn)象，國務(wù)院常務(wù)會議要求切實防范并嚴(yán)厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權(quán)謀私行為，切實糾正將保障性住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租或轉(zhuǎn)租、閑置、改變用途等行為。這給種種不法行為下了禁令，傳遞出政府堅決維護住房困難群體合法權(quán)益、確保公平分配的決心。
分析
三重壓力能否加速房價深調(diào)
傳統(tǒng)的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產(chǎn)市場帶來“驚喜”。根據(jù)市場機構(gòu)的統(tǒng)計，9月份以來，國內(nèi)多個城市樓市成交量持續(xù)處于低位;與此同時，不久前多個上市房企公布的半年報顯示，房企的存貨量已經(jīng)達到4年來最高水平;除此之外，隨著流動性的不斷收緊，房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價深度調(diào)整的跡象卻并不明朗，未來樓市的走向引人關(guān)注。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強預(yù)計，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格“拐點”有望加速確立。
事實上，在調(diào)控不斷發(fā)力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，樓市的天平已經(jīng)開始發(fā)生明顯的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下，8月份70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐，與7月份相比，價格止?jié)q城市明顯增多。
不過，雖然房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢，但與人們期待的“拐點”仍有不小的距離。
張月表示，目前開發(fā)商試探性降價的成分仍多，但市場已經(jīng)進入深度觀望期，成交量的持續(xù)下降，說明房價小幅下降難以被消費者接受，多數(shù)購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。
房價尚難言“拐點” 但中國樓市已迎來“被控制”良機
2010年以來，中央政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。9·29出臺的一系列調(diào)控細則，讓公眾意識到此番調(diào)控絕不僅僅是一個形式，從而這一輪政策被冠以“新政”的稱號。如今，距離9·29新政整整一年，房價終于開始停止上漲態(tài)勢并出現(xiàn)松動。
那么，房價是否到了“拐點”?對此，農(nóng)業(yè)銀行最近發(fā)布報告稱，中國房價增速的持續(xù)下滑不能作為拐點將至的判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為目前房價拐點已經(jīng)顯現(xiàn)或過于樂觀。報告稱，在當(dāng)前錯綜復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢下，二次探底的風(fēng)險加劇，未來緊縮性政策轉(zhuǎn)向的可能隨時發(fā)生。有專家認(rèn)為，應(yīng)慎談“拐點”。首先，境外熱錢橫流、投資渠道缺乏;保障房建設(shè)尚需關(guān)注;房地產(chǎn)在地方財稅收入方面的“替代產(chǎn)業(yè)”還未培育。
雖然還不能就此斷定中國樓市已現(xiàn)拐點，但狂奔多年的中國樓市，似乎迎來了“被控制”的良機：去年以來，中國12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次上調(diào)存貸款利率，越來越緊的貨幣政策對樓市產(chǎn)生了很大影響。而行政性的限購令，更成為抑制樓價的關(guān)鍵。繼在一線城市實施限購之后，官方已要求增加二三線城市限購。
一連串行動和措施，明確傳達出決策者抑制房價的決心。實際上，中國此次樓市調(diào)控的手段十分明顯：一方面采取限購、限貸、試點房產(chǎn)稅的方法，抑制投機和投資需求;另一面通過大規(guī)模建設(shè)保障性住房等措施，增加住房供給。在需求和供給上同時做文章，應(yīng)該能將高企的房價打壓下去，從經(jīng)濟理論上站得住腳，且調(diào)控手段已初見成效，這也是持樓市觀點論者的主要依據(jù)。
不過，需要警惕的是，中國此輪房價上漲的因素和背景復(fù)雜，且圍繞中國樓市何去何從，充滿了利益博弈。因此，倘若缺少及時、有效的后續(xù)配套措施，目前樓市調(diào)控的良機，很有可能再次淪為房價報復(fù)性反彈前的一次“假摔”，甚至為利益集團鞏固既得利益提供便利。
此外，限貸政策在抑制投機和投資沖動的同時，也可能傷及中國經(jīng)濟。如何破解這一難題，多數(shù)建議將目標(biāo)鎖定在房價走高背后的賣地財政：在城市化加速過程中，真正上漲的不是房價而是地價，中國現(xiàn)行的土地制度已經(jīng)造成一些地方政府對土地財政的依賴，以及與開發(fā)商的利益依存。因此，加快改革土地財政的速度和力度，構(gòu)建多層次房地產(chǎn)市場，才是解決中國樓市頑疾的根本之道。
從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策，已經(jīng)讓部分房地產(chǎn)企業(yè)感受到壓力;決策者堅定的決心和調(diào)控手段的初見成效，也已經(jīng)讓部分投機者產(chǎn)生了動搖。中國樓市從瘋狂中降溫，只是調(diào)控的第一步，它也只是為決策者們“做更多事情”換取了一定的時間和空間。
